Sự hỗn loạn xoay quanh một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đang phơi bày mức độ trầm trọng của cuộc khủng hoảng bất động sản nước này.
Tâm điểm cơn bão
Tâm điểm của cơn bão là China Vanke, nhà phát triển lớn thứ 6 Trung Quốc tính theo doanh số hợp đồng. Diễn biến bắt đầu từ hồ sơ công bố ngày 26/11, trong đó công ty cho biết: “Để đảm bảo tiến độ thanh toán gốc và lãi cho đợt phát hành trái phiếu này được suôn sẻ, một cuộc họp của các trái chủ sẽ được triệu tập để xem xét các vấn đề liên quan đến việc gia hạn thời gian phát hành trái phiếu”. Thông báo đề cập tới một trái phiếu trong nước sẽ đáo hạn ngày 15/12.
Cuộc họp trực tuyến giữa công ty và các chủ trái phiếu được ấn định vào ngày 10/12 để xem xét đề xuất gia hạn.
Trong bối cảnh lo ngại về khả năng trả nợ gia tăng, giá trái phiếu niêm yết của Vanke đã lao dốc hơn 50%, với một lô trái phiếu chỉ còn giao dịch khoảng 20 nhân dân tệ cho mỗi 100 nhân dân tệ mệnh giá vào ngày 6/12. Cổ phiếu niêm yết tại Thâm Quyến cũng rơi xuống mức thấp nhất trong 11 năm. Tuy vậy, tác động lan sang thị trường chứng khoán nhìn chung khá hạn chế, khi chỉ số CSI 300 thậm chí tăng nhẹ kể từ khi thông tin xuất hiện.
Trái phiếu mà Vanke đề xuất gia hạn được phát hành năm 2022, có giá trị gốc 2 tỷ nhân dân tệ (282 triệu USD) và lãi suất 3%. Một loạt đề xuất gia hạn thêm 12 tháng được công bố vào ngày 6/12, yêu cầu phải có sự chấp thuận của 90% chủ sở hữu trái phiếu.
Một trái phiếu khác của Vanke, đáo hạn vào ngày 28/12 với giá trị gốc 3,7 tỷ nhân dân tệ và lãi suất 3%, cũng được đệ trình đề xuất gia hạn vào cùng ngày.
Tuy nhiên, việc lùi thời hạn thanh toán khó có thể giải quyết những vấn đề tài chính cấp bách của doanh nghiệp. Cơ quan xếp hạng tín nhiệm S&P, đơn vị hạ bậc Vanke ngày 28/11, cảnh báo rằng công ty sẽ phải đối mặt với 11,4 tỷ nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn trong 6 tháng tới. S&P cũng dự báo dòng tiền hoạt động của Vanke sẽ âm và “khoản dự trữ tiền mặt có thể tiếp cận sẽ rất mỏng”.
S&P cho biết họ có thể tiếp tục hạ xếp hạng tín nhiệm của China Vanke nếu đánh giá việc kéo dài thời hạn đáo hạn nợ là một hình thức tái cấu trúc trong tình trạng căng thẳng. Trong khi đó, Moody’s cũng nhận định đề xuất của Vanke mang bản chất của một “cuộc trao đổi trong tình trạng khó khăn”.
Trong 9 tháng đầu năm, Vanke báo lỗ ròng 28 tỷ nhân dân tệ, tăng mạnh so với mức lỗ 17,9 tỷ nhân dân tệ cùng kỳ năm trước. Tính đến tháng 9, nợ phải trả chịu lãi của công ty đạt 362,93 tỷ nhân dân tệ.
Hậu thuẫn nhà nước không cứu nổi Vanke?
Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đã khiến hàng loạt tập đoàn lớn như Evergrande và Country Garden rơi vào vỡ nợ. Điều khiến thị trường bị sốc là yêu cầu gia hạn nợ của Vanke đến từ một doanh nghiệp có cổ đông lớn nhất là Tập đoàn Tàu điện ngầm Thâm Quyến (Shenzhen Metro), doanh nghiệp nhà nước vận hành hệ thống metro, vốn được coi là dấu hiệu của sự chống lưng mạnh mẽ từ chính quyền.
Ông Zichun Huang, chuyên gia kinh tế Trung Quốc tại Capital Economics, nhận định: “Đây là lần đầu tiên một nhà phát triển lớn có hậu thuẫn nhà nước tìm cách trì hoãn việc trả nợ trái phiếu trong nước. Điều này cho thấy sự tham gia của các cổ đông nhà nước không phải lúc nào cũng đảm bảo khả năng thanh toán”.
Shenzhen Metro nắm 27% cổ phần Vanke và trong năm nay đã thể hiện mong muốn siết chặt kiểm soát doanh nghiệp này. Tập đoàn đã thay chủ tịch cũ của Vanke bằng ông Xin Jie hồi tháng 1, đồng thời đưa vào một loạt lãnh đạo mới. Họ cũng bơm hàng tỷ nhân dân tệ cho Vanke dưới dạng khoản vay cổ đông để hỗ trợ thanh khoản và vận hành doanh nghiệp, bao gồm cả thử nghiệm dịch vụ giao hàng bằng robot trong mùa hè.
Nhưng tình hình đã thay đổi nhanh chóng. Giá cổ phiếu lao dốc của Vanke kéo theo khoản lỗ ròng 8,48 tỷ nhân dân tệ của Shenzhen Metro trong 9 tháng đầu năm, chủ yếu do khoản lỗ đầu tư 7,38 tỷ nhân dân tệ. Ông Xin đã từ chức vào tháng 10 và được thay thế bởi ông Hoàng Lệ Bình, Phó Bí thư Đảng ủy của Shenzhen Metro.
Dù hỗ trợ Vanke bằng các khoản vay cổ đông, Shenzhen Metro cũng yêu cầu Vanke phải thế chấp cho các khoản vay này. Tháng trước, toàn bộ cổ phần Vanke sở hữu tại một công ty quản lý bất động sản niêm yết ở Hồng Kông đã được đem thế chấp. Đây được dấu hiệu cho thấy sự hỗ trợ từ doanh nghiệp nhà nước đang trở nên thận trọng và chặt chẽ hơn.
Chìm sâu trong vòng xoáy giảm giá
Bối cảnh chung là giá nhà liên tục giảm và áp lực tài chính đè nặng lên các chính quyền địa phương. Theo số liệu chính phủ, giá nhà tại 70 thành phố Trung Quốc đã giảm từ đầu năm 2022. Vanke cũng không phải ngoại lệ: tại Hạ Môn, giá căn hộ của hãng hiện quanh 13.000 nhân dân tệ/m², thấp hơn khoảng 40% so với đỉnh đầu năm 2023, theo ứng dụng bất động sản Beike.
Dù chính quyền đã tung ra nhiều biện pháp như nới lỏng quy định mua nhà, giảm lãi suất thế chấp và cho phép phát hành trái phiếu để mua lại hàng tồn kho, đà giảm vẫn chưa dừng lại. Một số chuyên gia cảnh báo xu hướng bi quan đang khiến nhiều chủ nhà bán tháo, làm trầm trọng thêm tình trạng cung vượt cầu. Theo Gavekal, tồn kho tại các thành phố cấp 3 đã tăng lên mức tương đương 40 tháng bán hàng.
Ông Hiroya Yamauchi, chuyên gia tại Amova Asset Management, nhận xét: “Nguồn gốc chính của đà giảm giá là lượng tồn kho lớn do nhu cầu đầu tư yếu. Quá trình xử lý có thể kéo dài và sự phục hồi có lẽ phải đến 2027 hoặc muộn hơn”.
Trong khi đó, chính quyền trung ương yêu cầu địa phương hỗ trợ vốn cho các dự án dở dang của các nhà phát triển đang gặp khó. Tuy nhiên, áp lực ngân sách đang khiến các địa phương hao hụt nguồn thu từ đất. Tháng 10, Bộ Tài chính đã phê duyệt thêm 500 tỷ nhân dân tệ trái phiếu cho các chính quyền địa phương, nâng tổng phát hành 11 tháng đầu năm lên mức kỷ lục 10 nghìn tỷ nhân dân tệ.
Trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư vẫn khá bình tĩnh. Chỉ số bất động sản Trung Quốc tăng 4% từ đầu năm, dù vẫn kém xa mức tăng 16,5% của CSI 300. Cổ phiếu ngân hàng, vốn dễ tổn thương nếu nợ xấu bất động sản bùng phát, cũng duy trì ổn định.
Bất chấp những cảnh báo, Bắc Kinh cho thấy chưa muốn tung thêm các biện pháp mạnh tay. Các đề xuất cho kế hoạch 5 năm mới chủ yếu tập trung vào nâng cấp công nghiệp, tự chủ công nghệ và mở rộng nhu cầu nội địa. Khuyến nghị đáng chú ý đối với lĩnh vực nhà ở chỉ là “tối ưu hóa nguồn cung nhà ở giá rẻ”.
S&P Global dự báo doanh số bán nhà sẽ giảm thêm 6 – 7% trong năm tới do niềm tin người mua suy yếu, kéo theo giá nhà tiếp tục giảm. Bà Serena Zhou, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Mizuho Securities, cho rằng Bắc Kinh có thể sẽ ban hành thêm hỗ trợ sau Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương cuối tháng này, thời điểm Trung Quốc xác lập định hướng kinh tế năm tới. “Nếu không có động thái nào, tình hình có thể sẽ tệ hơn trước khi có dấu hiệu cải thiện”, bà nói.
T.P