Chuyên gia bất động sản cảnh báo, khi các quy định thiếu minh bạch có thể làm phương hại đến lợi ích quốc gia.
Người Trung Quốc đã lợi dụng kẽ hở thế nào?
Trong cuộc làm việc với Bộ KH&ĐT về những hạn chế, vướng mắc trong Luật Đầu tư 2014 và các văn bản pháp luật khác hôm 26/7, Giám đốc Sở KH&ĐT Đà Nẵng Trần Văn Sơn đã chỉ ra thực trạng nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư Trung Quốc, lợi dụng kẽ hở của pháp luật Việt Nam để sở hữu đất tại TP Đà Nẵng cũng như tìm cách trốn thuế. Chẳng hạn, thông qua việc góp vốn, mua cổ phần trong doanh nghiệp Việt Nam hay chuyển nhượng vốn, dự án và chấm dứt hoạt động của công ty mẹ ở nước ngoài…
Đồng tình với ý kiến của lãnh đạo Sở KH&ĐT Đà Nẵng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chỉ ra hiện tượng một số người nước ngoài tập trung tạo lập bất động sản ở một số khu vực nhạy cảm, thậm chí có những hành động trái luật Việt Nam.
“Chẳng hạn, ở Đà Nẵng từng có cửa hàng “cấm cửa” khách Việt, chỉ tiếp khách Trung Quốc. Đó là hành động xúc phạm Việt Nam, và nó xảy ra ở ngay trên đất nước Việt Nam thì càng không thể chấp nhận được. Luật pháp cần có chế tài xử lý việc này, theo đó cần quy định ở bất kỳ địa điểm công cộng có tính chất thương mại nào (bao gồm trung tâm thương mại, nhà hàng, dịch vụ lưu trú, dịch vụ du lịch…) đều phải bình đẳng với tất cả mọi người.
Nếu Chính phủ chưa có quy định thì Đà Nẵng cũng có quyền ra nghị quyết yêu cầu các cơ sở nói trên trên địa bàn thành phố phải chấp hành”, ông Châu chỉ rõ.
Một hiện tượng lợi dụng kẽ hở khác cũng được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra, đó là người nước ngoài lợi dụng việc Việt Nam mở cửa cho người nước ngoài để mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.
“Theo quy định, mỗi người chỉ được mua 1 căn nhà/biệt thự/căn hộ trong dự án. Còn ở Đà Nẵng, đối với việc phân lô bán nền dọc trục đường ven, nếu đã phân lô cho từng người Việt Nam rồi mà người nước ngoài mua là trái quy định, họ chỉ được mua ở trong dự án mà thôi.
Nhưng ở đây có chuyện biến tướng: người nước ngoài đặc biệt là người Trung Quốc lợi dụng, núp bóng người Việt để sở hữu đất. Khi luật thiếu minh bạch thì nó có thể làm phương hại đến lợi ích quốc gia”.
Bên cạnh việc lách luật để sở hữu đất, theo ông Lê Hoàng Châu, việc sang nhượng cổ phần hiện nay không phải chịu thuế cũng dẫn đến thất thu ngân sách, người nước ngoài có thể chiếm giữ một tỷ lệ cao đối với những khu đất của những dự án hay doanh nghiệp được sang nhượng.
“Đối với dự án kinh doanh bất động sản, Việt Nam cho phép doanh nghiệp nước ngoài đứng tên 100% để làm dự án. Ví dụ, một công ty nước ngoài đứng ra làm 100 căn hộ nhưng khi công ty đó khi bán cho người Việt Nam thì lúc đó khách hàng được sử dụng ổn định, lâu dài. Còn đối với người nước ngoài, khi họ mua và sở hữu căn hộ đó thì cũng chỉ được đứng tên sử dụng đất theo vòng đời của dự án, có thể là 20 năm, 30 năm…
Trong trường hợp một công ty nước ngoài khác mua của dự án nói 10 căn hộ, họ có thể đứng tên chủ sở hữu công ty người nước ngoài nhưng không được quyền bán lại căn hộ cho người nước ngoài và người trong nước nếu không có chức năng kinh doanh bất động sản. Nếu công ty đó mua 10 căn hộ để bố trí nhà ở cho cán bộ nhân viên của họ thì được, nhưng bán lại cho cán bộ nhân viên thì không được.
Cũng theo ông Châu, việc người Trung Quốc ở Đà Nẵng núp bóng người Việt chính để đứng tên bất động sản. Họ mua cổ phần trong các công ty để có quyền sử dụng đất, nhưng điều đó cũng rất khó cấm vì quyền mua bán, chuyển nhượng cổ phần, mua bán, chuyển nhượng dự án là điều pháp luật Việt Nam cho phép.
Ông Lê Hoàng Châu cũng đồng tình với hiện trạng được lãnh đạo Sở KH&ĐT Đà Nẵng chỉ ra, đó là việc chuyển nhượng dự án được nhà đầu tư nước ngoài thực hiện ở nước ngoài thông qua việc thay đổi chủ sở hữu công ty mẹ ở nước ngoài mà không làm thay đổi pháp nhân công ty con tại Việt Nam.
Thậm chí, có trường hợp công ty mẹ ở nước ngoài chỉ có thời hạn hoạt động ngắn, thậm chí 1 năm nhưng tại Việt Nam nhà đầu tư đã đề nghị và được cấp thời gian hoạt động của dự án lên đến 50 năm.
“Bài học gần đây nhất Việt Nam có được là từ việc chuyển nhượng hệ thống siêu thị Big C giữa các nhà đầu tư nước ngoài, không biết đến bao giờ Việt Nam mới thu được thuế của họ.
Bởi Việt Nam quá nuông chiều doanh nghiệp ngoại, ngay cả trong luật pháp cũng thể hiện sự ưu đãi đối với doanh nghiệp ngoại khiến họ lợi dụng điều đó, cuối cùng Việt Nam mất nhiều hơn được.
Chính vì thế phải bịt kẽ hở này để mọi chuyện được minh bạch, quản lý đầy đủ, Nhà nước thu được ngân sách”, ông Châu nhấn mạnh.
Bịt kẽ hở càng sớm càng tốt
Cũng bàn về những kẽ hở trong luật khiến nhà đầu tư nước ngoài có thể lợi dụng để sở hữu đất tại Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thay vì ngồi chờ đợi, các cơ quan chức năng cần gấp rút rà soát lại hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật đầu tư để sửa đổi, bịt các kẽ hở.
“Ở nhiều nước cấm nhà đầu tư nước ngoài không được hưởng quyền sở hữu đất (ở Việt Nam là quyền sử dụng đất) tại những địa điểm nhạy cảm đã được quy định, chẳng hạn như biên giới, ven biển, gần các căn cứ quân sự… để đảm bảo vệ mặt an ninh quốc phòng.
Ở Việt Nam, cách đây nhiều năm tôi cũng đã có góp ý tương tự đối với Luật Đất đai. Thậm chí, giả sử trong trường hợp Luật Đất đai không quy định các trường hợp trên thì các địa phương như Đà Nẵng hay cơ quan chức năng có liên quan vẫn có thể ra một quyết định hành chính để xử lý trước, sau đó nâng lên thành luật”.
TS Phạm Sỹ Liêm khẳng định, việc này không hề trái luật bởi ở đây không phải cấm ở mọi nơi mà chỉ ở một số điểm nhạy cảm, không gây tổn hại gì đến quyền sử dụng đất đai của người Việt Nam.
“Việc này nước nào cũng làm và đây chính là điều Việt Nam cần học”, ông Liêm nhấn mạnh.