Doanh số bán nhà ngày càng giảm, chính quyền áp đặt chính sách hạn chế cho vay là những nguyên nhân khiến các công ty bất động sản Trung Quốc lâm vào bế tắc.
Dự án đang được xây dựng ở Tây Ninh, Trung Quốc (Ảnh: Bloomberg).
Tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande là công ty bất động sản cao cấp đầu tiên gặp rắc rối nghiêm trọng trong chiến dịch kiểm soát vay nợ đối với thị trường bất động sản tư nhân của chính quyền Bắc Kinh. Theo WSJ, đây không phải là công ty bất động sản Trung Quốc duy nhất và cuối cùng bị ảnh hưởng bởi chiến dịch này.
“Núi nợ” 5.200 tỷ USD của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc
Theo các nhà kinh tế tại Nomura, khi Trung Quốc bước vào giai đoạn cuối của một trong những đợt bùng nổ bất động sản, các tập đoàn, công ty tư nhân trong ngành đang phải đối mặt với “núi nợ” lớn nhất trong lịch sử, với tổng cộng hơn 5.200 tỷ USD.
Trong đó các khoản vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 46%. Khoản nợ này gần gấp đôi so cuối năm 2016, thậm chí cao hơn GDP Nhật Bản – nền kinh tế lớn thứ ba thế giới – vào năm ngoái. Thị trường trái phiếu chiếm khoảng 10%, bao gồm 217 tỷ USD trái phiếu USD, phần nhiều trong số là trái phiếu rủi ro cao.
Chính quyền Trung Quốc đang ngày càng nghiêm túc hơn trong việc giải quyết khoản nợ, với một loạt động thái nhằm hạn chế việc vay nợ quá mức. Nhưng làm như vậy sẽ dẫn tới việc phá hỏng thị trường bất động sản, làm tê liệt nhiều nhà phát triển và khiến định hướng kinh tế nước này trật đường ray.
Chính vì vậy, vấn đề giải quyết vay nợ của các công ty bất động sản đang nhanh chóng biến thành một trong những thách thức kinh tế lớn nhất mà các nhà lãnh đạo Trung Quốc phải đối mặt trong nhiều năm và là một trong những vấn đề toàn cầu nếu có những chính sách sai lầm. Trong khi đó, thị trường bất động sản thế giới cũng cần phải chuẩn bị cho một cuộc khủng hoảng nợ toàn cầu có thể xảy ra với các dấu hiệu cảnh báo lóe lên về khoản nợ của khoảng 2/5 các công ty bất động sản vay vốn từ các nhà đầu tư trái phiếu quốc tế.
Các khách hàng tiềm năng trước các thách thức đang trở nên lo sợ và thận trọng hơn, buộc các công ty phải giảm giá để tăng khả năng chi trả cho khách hàng, nhưng việc này lại khiến đẩy nhanh đà trượt dốc của các đơn vị phát triển.
Theo dữ liệu từ CRIC, một đơn vị nghiên cứu của công ty dịch vụ bất động sản e-House (Trung Quốc) Enterprise Holdings Ltd., tổng doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc đã giảm 36% trong tháng 9 so với một năm trước đó. Ngoài ra, một số tập đoàn lớn như China Evergrande, Country Garden Holdings Co. và China Vanke Co. doanh số giảm hơn 44%.
Tuy nhiên, các nhà kinh tế nói rằng hầu hết các nhà phát triển Trung Quốc vẫn có tiềm lực tương đối mạnh. Và Bắc Kinh cũng có đủ khả năng để kiểm soát chặt chẽ hệ thống tài chính cũng như ngăn chặn nguy cơ được gọi là “khoảnh khắc Lehman sụp đổ”. Vào cuối tháng 9, Trung Quốc đã yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho các vấn đề có thể xuất hiện từ phía Evergrande.
Nhưng nhiều nhà kinh tế, nhà đầu tư và nhà phân tích đồng ý rằng ngay cả đối với các dự án kinh doanh lành mạnh, mô hình kinh doanh cơ bản, trong đó các nhà phát triển sử dụng nợ để tài trợ cho một đợt xây mới, có thể không sống sót trong quá trình chuyển đổi.
Một số chủ đầu tư chủ yếu dựa vào “bán trước”, trong đó người mua trả trước cho các căn hộ vẫn chưa hoàn thiện. Thực tế, việc này là một hiện tượng khá phổ biến ở Trung Quốc hơn là ở Mỹ, có nghĩa là các chủ đầu tư đang thực hiện vay không lãi suất từ hàng triệu hộ gia đình, giúp việc tiếp tục mở rộng công ty dễ dàng hơn nhưng có khả năng khiến người mua không có căn hộ hoàn thiện nếu các chủ đầu tư thất bại.
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, bán hàng đặt trước và các giao dịch tương tự là nguồn tài trợ lớn nhất của ngành trong năm nay cho đến hết tháng 8.
Trong khi Bắc Kinh tránh tuyên bố công khai rõ ràng về kế hoạch đối phó với các nhà đầu tư mắc nợ nhiều nhất, nhiều nhà kinh tế cho rằng các nhà lãnh đạo không có lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục gây áp lực lên họ. Các nhà hoạch định chính sách dường như quyết tâm cải tổ một mô hình được thúc đẩy bởi nợ và đầu cơ như một phần trong nỗ lực rộng lớn hơn của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình nhằm giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn có thể gây bất ổn xã hội.
Các nhà chức trách cũng đang lo lắng về việc thị trường bất động sản gây rủi ro cho hệ thống tài chính quốc gia. Tuy nhiên như đã nói, việc kiềm chế mô hình kinh doanh của các nhà phát triển và hạn chế nợ, gần như chắc chắn sẽ làm chậm đầu tư và gây ra ít nhất một số suy thoái trên thị trường bất động sản, vốn là một trong những động lực lớn nhất cho tăng trưởng của Trung Quốc.
Theo thống kê, bất động sản và xây dựng chiếm đến 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, theo ước tính của các nhà nghiên cứu Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang, tức cao hơn nhiều so với nhiều quốc gia khác. Tăng trưởng nhà ở chậm lại có thể tràn sang các khu vực kinh tế khác, ảnh hưởng đến chi tiêu tiêu dùng và việc làm.
Thống kê của chính phủ cho thấy khoảng 650.000 ha diện tích sàn đang được xây dựng ở Trung Quốc vào cuối năm ngoái. Con số này tương đương với khoảng 21.000 tòa tháp với Burj Khalifa ở Dubai, tòa nhà cao nhất thế giới. Theo tính toán của Oxford Economics, khi các quy định hạn chế về vay nợ được áp dụng, hoạt động xây dựng nhà ở đã giảm xuống 13,6% so với trước dịch.
Tốc độ tăng trưởng chậm hơn nữa cũng sẽ có nguy cơ khiến các ngân hàng phải chịu nhiều khoản nợ xấu hơn. Theo Moody’s Analytics, các khoản cho vay thế chấp bất động sản còn nhiều tồn đọng, nhưng các khoản vay này cũng chiếm 27% trong tổng số 28,8 nghìn tỷ USD ngân hàng Trung Quốc đã cho vay từ hồi tháng 6.
Do áp lực về vấn đề nhà ở gia tăng, một số nhà nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics vừa hạ dự báo tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội quý II hàng năm của Trung Quốc xuống 3,6% từ mức 5% trước đó. Nó đã cắt giảm dự báo tăng trưởng năm 2022 của Trung Quốc xuống 5,4% từ 5,8%.
Vỡ nợ vẫn có thể vay và mở rộng hoạt động
Những năm gần đây, các nhà hoạch định chính sách và nhà kinh tế bắt đầu lo ngại phần lớn thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi đầu cơ. Gần đây nhất là những năm 1990, hầu hết cư dân thành phố của Trung Quốc sống trong những ngôi nhà tồi tàn do các chủ sở hữu nhà nước cung cấp. Khi cải cách thị trường bắt đầu chuyển đổi đất nước và nhiều người chuyển đến các thành phố hơn, Trung Quốc cần một lượng lớn nguồn cung căn hộ mới chất lượng cao hơn. Các nhà phát triển tư nhân đã vào cuộc.
Trong những năm qua, họ đã bổ sung hàng triệu căn hộ mới trong các tòa nhà cao tầng hiện đại, được bảo trì tốt. Trong năm 2019, nhà mới chiếm hơn 3/4 doanh số bán nhà ở Trung Quốc. Do các hộ gia đình Trung Quốc bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài và tiền gửi ngân hàng trong nước mang lại lợi nhuận thấp. Nhiều người càng ngày càng trở nên cảnh giác với thị trường chứng khoán bùng nổ và phá sản. Vì vậy, một số đã đổ tiền vào nhà ở, trong một số trường hợp mua 3 hoặc 4 căn hộ mà không có ý định sống trong đó hoặc để cho thuê.
Khi các nhà phát triển mua nhiều địa điểm hơn để xây dựng, doanh số bán đất đã thúc đẩy số liệu tăng trưởng GDP. Hàng chục doanh nhân thành lập các công ty bất động sản đã xuất hiện trong danh sách các tỷ phú Trung Quốc.
Các đại gia bất động sản đã vay không chỉ từ các ngân hàng mà còn từ công ty tín thác – đây là các công ty ủy thác và từ các cá nhân gửi tiền tiết kiệm của họ vào các khoản đầu tư được gọi là các sản phẩm quản lý tài sản. Ở nước ngoài, những công ty kiểu này từ lâu đã trở thành trụ cột của thị trường trái phiếu rủi ro quốc tế và thường đưa ra mức lợi suất hấp dẫn để hoàn thành giao dịch.
Một nhà xây dựng, Kaisa Group Holdings Ltd., đã vỡ nợ vào năm 2015, nhưng vẫn có thể tiếp tục vay nợ và mở rộng sau đó. Hai năm sau, họ đã chi tương đương 2,1 tỷ USD để mua 25 lô đất và vào năm 2020 đã chi 7,3 tỷ USD mua đất.
Ông Houze Song – một nhà nghiên cứu tại Viện Paulson – cho biết: “Sẽ không có sự quay trở lại mô hình tăng trưởng trước đây đối với thị trường bất động sản Trung Quốc”. Ông cho biết thêm Trung Quốc có khả năng sẽ duy trì một loạt các giới hạn về việc vay nợ của doanh nghiệp mà nước này đã áp đặt vào năm ngoái, được gọi là “ba lằn ranh đỏ”. Đây là nguyên nhân gây ra tình trạng khó khăn gần đây đối với một số nhà phát triển.
Các quy tắc 3 vạch đỏ giới hạn số tiền mà các nhà phát triển có thể vay. Một số công ty với các nghĩa vụ ngắn hạn mà họ không thể thanh toán nếu không có nguồn vốn mới đã phải bắt đầu giảm giá các căn hộ để huy động tiền. Các nhà chức trách đã cố gắng hạn chế nhu cầu ở một số nơi bằng cách làm chậm lại việc cho vay thế chấp và áp đặt giới hạn giá nhà hiện có ở khoảng một chục thành phố để chế ngự tình trạng đầu cơ.
Bán trước căn hộ thường được ghi nhận là nợ theo hợp đồng trên bảng cân đối kế toán của các công ty như Evergrande. Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings và China Resources Land. Dữ liệu của FactSet cho thấy, các công ty trên huy động 341 tỷ USD theo hình thức này trong 3 năm tính đến cuối tháng 6.
Một vấn đề khác với các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc nói chung là dân số đang già đi. Lực lượng lao động bị thu hẹp kể từ năm 2012 và các dự báo chính thức vào năm ngoái dự đoán tổng dân số sẽ đạt đỉnh vào năm 2027. Hơn 90% với các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc sở hữu nhà, một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới. Tính đến cuối năm 2018, 87% các giao dịch mua nhà là của những người đã có ít nhất một ngôi nhà.
Julian Evans-Pritchard, nhà kinh tế học tại Capital Economics, cho biết với lý do nhân khẩu học thay đổi và di cư giảm, Trung Quốc đang ở một giai đoạn bước ngoặt mà thực tế nhu cầu về nhà ở đô thị mới sẽ giảm trong thập kỷ tới. “Vì vậy, các công ty bất động sản sẽ tranh nhau khai thác mảnh đất đang dần bạc màu này”.