Theo luật sư Nguyễn Phú Thắng – Công ty luật Intercode, hiện tượng doanh nghiệp trúng đấu giá đất đơn phương chấm dứt hợp đồng (bỏ cọc) đã để lộ ra nhiều kẽ hở của pháp luật về đấu giá.
Liên quan tới việc Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh nối gót Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin không triển khai dự án (bỏ cọc) sau khi trúng đấu giá lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TPHCM), PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Phú Thắng – Công ty Luật Intercode (Đoàn luật sư TP Hà Nội).
Việc doanh nghiệp bỏ cọc trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm, theo luật, sẽ bị sẽ xử lý thế nào, thưa ông?
Người mua bán tài sản có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán hoặc dừng thực hiện. Đây là quyền tự quyết của họ dựa trên tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích kinh tế và nguy cơ thua lỗ mà hợp đồng có thể đem lại.
Ở đây không đặt vấn đề xử lý trách nhiệm hình sự hay trách nhiệm hành chính khác đối với hành vi “bỏ cọc” này. Giống như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bên mua đặt cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nếu bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải mất cọc, nếu bên bán không thực hiện hợp đồng thì bị phạt cọc, thông thường là 1 phạt 1.
Người trúng đấu giá tài sản đã ký hợp đồng mua bán mà không tiếp tục thực hiện thì sẽ chịu các chế tài của hợp đồng này và quy định của Bộ luật dân sự.
Theo Khoản 5 Điều 59 Luật đấu giá tài sản 2016, sau khi có kết quả trúng đấu lô đất số 3-9 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm thì khoản tiền đặt cọc khoảng 140 tỷ đồng của Công ty Bình Minh nộp đặt cọc được chuyển hóa thành khoản tiền trả trước cho hợp đồng mua bán tài sản (tiền cọc hợp đồng) giữa Công ty này và Trung tâm phát triển quỹ đất TPHCM, không còn là tiền cọc đấu giá tài sản nữa.
Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định tiền đặt cọc hợp đồng này sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc trong hợp đồng mua bán nếu bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tương tự vụ việc của một công ty con thuộc Tân Hoàng Minh, tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất, bên nhận đặt cọc này là Nhà nước, do đó số tiền đặt cọc hợp đồng này sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước.
Từ thực trạng bỏ cọc sau đấu giá, theo ông, việc này sẽ tạo ra những hệ lụy gì cho thị trường bất động sản và có tạo tiền lệ xấu cho hoạt động đấu giá đất?
Theo tôi, việc người mua tài sản đấu giá từ bỏ quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng mua bán đồng nghĩa họ không thể nhận lại 140 tỷ đồng tiền cọc đã nộp là sự tổn thất đáng kể về tài chính, là chế tài họ buộc phải gánh chịu khi không muốn tiếp tục thực hiện dự án. Dù vậy, dư luận vẫn hoài nghi về một hiện tượng thổi giá, thao túng thị trường bất động sản khu vực lân cận. Do đó, nghi ngờ việc “đấu” chỉ là chiến thuật và “bỏ cọc” sẽ lãi được nhiều hơn là có cơ sở.
Xét rộng ra khía cạnh khác, dư luận có thể thấy việc người mua được tài sản đấu giá là Công ty Bình Minh bỏ cọc không đơn giản chỉ là một hành vi pháp lý đơn phương mà cùng với vụ việc của Tân Hoàng Minh, nó có nguy cơ kéo theo rất nhiều hệ lụy về mặt kinh tế. Bởi đất đai là tài sản có giá trị lớn và đặc biệt lớn nên quá trình đấu giá có khả năng tác động sâu, rộng tới nhiều mặt của nền kinh tế địa phương. Kết quả đấu giá “vô tình một cách có chủ đích” là thước đo, mức chuẩn về giá đất của khu vực lân cận, xung quanh các khu đất đấu giá.
Ngoài ra, tâm lý của những người tổ chức đấu giá, chính quyền và doanh nghiệp tham gia đấu giá sau này cũng bị ảnh hưởng. Các tác động tiêu cực từ việc chấm dứt hợp đồng, bỏ tiền cọc gây kích ứng tâm lý hàng loạt của các chủ đất. Khi kết quả đấu giá được công bố đương nhiên giá bất động sản đã thay đổi chóng mặt so với giá trị thực của nó kéo theo hàng loạt các giao dịch bất động sản trước đó bị bên bán hủy, lật kèo kể cả chấp nhận phạt cọc. Nay hợp đồng mua bán của Tân Hoàng Minh rồi Bình Minh bị đơn phương chấm dứt, thị trường lại đảo chiều gây khó khăn, làm tắc nghẽn lưu thông vô số các giao dịch bất động sản ở giai đoạn đặt cọc, cam kết bán. Nguy cơ xảy ra tranh chấp tại hàng loạt phân khúc không chỉ khu vực xung quanh dự án.
Tôi có vài băn khoăn là tại sao một công ty chưa đầy 3 tháng tuổi được chèo lái bởi một nữ CEO khá trẻ lại có đủ năng lực và bản lĩnh tham gia cuộc chơi lớn này? Có hay không mối quan hệ giữa Bình Minh với những doanh nghiệp tham gia đấu giá khác? Việc đặt cọc số tiền lớn hơn cả vốn điều lệ rồi từ bỏ dễ dàng có gì đó bất thường?
Hiện nay chế tài đối với các doanh nghiệp bỏ cọc trong đấu giá đất còn phù hợp không, có cần thiết phải tăng nặng không, thưa ông?
Về nguyên tắc, các biện pháp kiểm tra tư cách người đấu giá như thỏa mãn điều kiện về bộ hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và nộp tiền đặt cọc sẽ hướng tới 2 vấn đề chính: Người tham gia đấu giá có đủ năng lực pháp luật không và có đủ khả năng thanh toán khi trúng đấu giá không.
Tôi chỉ đề cập tới điều kiện về năng lực tài chính của doanh nghiệp. Đầu tiên, Luật đấu giá tài sản 2016 quy định tiền đặt trước tối đa bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy, mức tiền này hoàn toàn phụ thuộc vào mức giá khởi điểm được xác định bởi một tổ chức thẩm định giá độc lập và sau đó làm căn cứ để tổ chức đấu giá. Do vậy, tư cách tham gia đấu giá có thể bị hợp thức hóa một cách gián tiếp thông qua kết quả thẩm định.
Tuy không đạt đỉnh kỷ lục như Tân Hoàng Minh, vụ việc này mức giá bị đẩy lên 1 tỷ đồng/m2 là quá cao do một phần trách nhiệm xác định không chính xác giá khởi điểm. Do vậy, cần phải có những quy định về việc định lượng chi tiết định giá tài sản để đưa ra được mức giá sau thẩm định được khách quan, sát thị trường.
Thứ hai, về bản chất, khoản tiền đặt trước của Bình Minh, sau đó được chuyển hóa là khoản tiền cọc trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chính là một trong 9 hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng theo Bộ luật dân sự 2015 là đặt cọc như đã nói ở trên. Tuy nhiên, có vẻ việc thôi bỏ cọc khá dễ dàng, ở đây họ đính chính là không phải bỏ cọc mà là xin dừng thực hiện hợp đồng, tôi cho rằng bản chất và hệ quả pháp lý là giống nhau.
Về mặt điều chỉnh Luật Đấu giá tài sản, tôi đề nghị trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau này của các tổ chức đấu giá đối với quyền sử dụng đất nên bổ sung điều khoản về bồi thường thiệt hại.
Theo đó sẽ coi việc người mua được tài sản đấu giá nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gây thiệt hại cho Nhà nước về kinh tế thì ngoài việc bị mất tiền cọc còn phải chịu bồi thường thiệt hại. Từ đó, thiết kế hợp đồng mua bán này thành một dạng hợp đồng không hủy ngang hoặc rất khó hủy ngang. Như vậy tôi nghĩ sẽ hạn chế được tình trạng người mua được tài sản đấu giá “bỏ cọc chiến thuật” .
Thứ ba, nên sửa đổi luật về đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn theo hướng là phải đưa ra định mức cụ thể về giá khởi điểm tài sản đấu giá, mức tiền trả trước tương ứng. Ví dụ như giá khởi điểm dưới 500 triệu đồng thì mức tiền trả trước tương ứng là từ 5-10% giá khởi điểm, từ 500 triệu đồng tới 2 tỷ đồng có thể là từ 10-20%, từ 2 tỷ đồng trở lên thì là 20-30% chẳng hạn. Khoản “tiền trả trước” này độc lập với khoản tiền đặt cọc đấu giá nộp trước đó và phải được người trúng đấu giá thanh toán sau khi có kết quả trúng đấu giá nhưng phải trước khi ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Dự liệu sẽ tiếp tục còn có doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc nên những việc làm này là cần thiết.
Tóm lại, hiện tượng doanh nghiệp trúng đấu giá đất đơn phương chấm dứt hợp đồng đã để lộ ra nhiều kẽ hở của pháp luật về đấu giá và cần phải “trám” kín trong thời gian tới đây.
T.P