Nhiều giao dịch bán căn hộ chung cư cho người nước ngoài đã bất thành, khi cả người bán, người mua, văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai còn rối bời vì luật.
Giao dịch bất thành
Anh Nguyễn Hoàng, người sở hữu căn hộ 100m2 ở khu vực quận Bình Thạnh, TP. HCM cho biết, đã 3 tháng nay, anh không thể sang tên sổ đỏ căn hộ của anh cho một khách người Hàn Quốc dù đã nhận vài trăm triệu đồng tiền đặt cọc. “Văn phòng công chứng nhà đất đồng ý làm công chứng mua bán cho hai bên, nhưng phải thỏa mãn những điều kiện rất khó”.
Theo anh Hoàng, khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; người nước ngoài được phép mua nhà ở riêng lẻ.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, lại hướng dẫn tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nhưng thế nào là “khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh tại từng địa phương” thì sẽ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định và có văn bản thông báo cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu.
Hiện nay đi tìm những quy định này khó như …lên trời. Anh Hoàng cho biết, anh đã lên các website thông tin của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc của TP. HCM để tìm kiếm mà vô vọng. Khi gọi tới Sở hỏi thì ai cũng lắc đầu không biết. Một cán bộ thuộc văn phòng đăng ký đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường của TP. HCM cũng thừa nhận, hiện các cán bộ cũng chưa có căn cứ để xác định dự án chung cư nào không vi phạm quy định trên.
Còn chị Bùi Thị Thúy, một cư dân ở quận 7 cho biết, giao dịch bán khu đất 500m2 của chị ở Phú Mỹ Hưng cũng bất thành. Bên mua là một doanh nhân của Nhật Bản, doanh nhân này đã phải từ bỏ việc đầu tư vào dự án xây dựng nhà biệt thự bởi những quy chế pháp lý còn khó khăn.
Chị Thúy cho biết, khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có giấy chứng nhận đầu tư để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.
Tuy nhiên, đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng 1 hay 2, cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
“Chính sự bất nhất trong quy định giữa luật và nghị định, khiến người nước ngoài thuộc đối tượng 1 khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam khó khăn bởi cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”, chị Thúy nói.
Cần những quy định thiết thực hơn
Không thể phủ nhận Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, mở ra một chương mới cho chính sách về nhà ở đối với người nước ngoài, song vẫn còn đó những vấn đề cần phải giải quyết.
Luật sư Lê Văn Thắng, đoàn luật sư TP. HCM cho biết, cần xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.
Mặt khác, trong bối cảnh Covid-19, khi người nước ngoài chưa thể lập tức vào Việt Nam, thì cần cân nhắc bổ sung giải pháp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”.
Cũng theo luật sư Thắng, cần mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện thoải mái hơn, không hạn chế số lượng, miễn nộp thuế đầy đủ đúng quy định.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, chia sẻ: “Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép), cần phải quy định rõ hơn điều này”.
Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang chịu những hạn chế nhất định về quyền sở hữu. Đối với những sản phẩm nhà ở mới như bất động sản nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình chung là rào cản phát triển tiềm năng du lịch.
Việc có sự tham gia tích cực của người mua nước ngoài giúp thị trường trở nên sôi động, góp phần củng cố thanh khoản cho thị trường. Bên cạnh đó, việc bán bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài cũng là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch hay căn nhà tại Việt Nam thì tài sản vẫn nằm ở Việt Nam.
Không những thế, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn tăng thêm chi tiêu tiêu dùng, dòng tiền ngoại hối đổ về các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, dịch vụ, tài chính cũng tốt theo. Theo đó, vấn đề quan trọng là sửa đổi Luật Nhà ở sao cho quản lý tốt việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thay vì gia tăng vướng mắc cản trở họ.
T.P