Với việc có lượng lớn “của để dành” thông qua khoản mục doanh thu chưa thực hiện, các nhà phát triển khu công nghiệp có sức chống chịu cao hơn so với doanh nghiệp đầu tư phân khúc khác.
“Kho lương” dồi dào
Trái ngược với nhiều doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở đang đứng ngồi không yên khi thanh khoản sụt giảm, thiếu vốn, thì những nhà phát triển khu công nghiệp gần như đã được “bao tiêu” khoản doanh thu và lợi nhuận trong ngắn hạn với việc có lượng lớn tiền mặt nằm ẩn mình trong khoản mục doanh thu chưa thực hiện.
Trong số đó, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG tiếp tục là đơn vị dẫn đầu trong việc tích lũy của để dành. Chỉ trong vòng 5 năm, Sài Gòn VRG đã tăng gấp 5 lần khoản mục này, với hơn 10.200 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Ngoài ra, Công ty còn có gần 1.500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối và hơn 900 tỷ đồng quỹ đầu tư phát triển trong quý III/2022.
Con số này được các chuyên gia dự báo tiếp tục tăng do Sài Gòn VRG còn tới 1.000 ha diện tích thương phẩm có thể cho thuê. Trong đó, đóng góp lớn nhất đến từ Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ Phước Đông Bời Lời (Tây Ninh). Tính đến ngày 30/9, Sài Gòn VRG đã chi gần 1.300 tỷ đồng để đầu tư vào dự án này.
Một ông lớn khác trong ngành cũng ghi nhận “kho lương” dồi dào là Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) khi có 4.867 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, trong đó 4.808 tỷ đồng là tiền nhận trước cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp.
Hiện nay, Sonadezi đang đẩy mạnh thu hút đầu tư vào Khu công nghiệp Châu Đức, Tân Đức, Giang Điền, Thạnh Phú… và nghiên cứu đầu tư một số khu công nghiệp khác để đón dòng vốn đầu tư mới, đáp ứng nhu cầu thuê đất, thuê nhà xưởng công nghiệp của các nhà đầu tư. Riêng Dự án Khu công nghiệp Châu Đức, Sonadezi đã chi hơn 4.700 tỷ đồng để đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Bên cạnh một số doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu chưa thực hiện lớn, còn có một số doanh nghiệp khác ghi nhận khoản mục này đi ngang hoặc sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Điều này đồng nghĩa với việc phần hợp đồng cho thuê khu công nghiệp có phần hạn chế, không gia tăng, cũng như việc hạch toán doanh thu, lợi nhuận trong tương lai có thể bị ảnh hưởng.
Chẳng hạn, Nam Tân Uyên đang có 2.992 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, khoản tiền này không thay đổi nhiều so với quý trước. Các doanh nghiệp khác cũng có doanh thu chưa thực hiện đều giảm mạnh như IDICO (3.900 tỷ đồng), Sonadezi Long Thành (677 tỷ đồng), Becamex IJC (107 tỷ đồng), Sonadezi Châu Đức (222 tỷ đồng)…
Bất động sản công nghiệp vẫn sáng
Trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản bị kiểm soát chặt, việc tích lũy được một lượng lớn của để dành có thể giúp doanh nghiệp duy trì được đà tăng trưởng, bất chấp thị trường có nhiều biến động. Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn thì tiềm năng tăng trưởng càng ổn định khi nhu cầu và giá thuê đất được dự báo không ngừng tăng.
Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố mới đây cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước đạt bình quân 70,9%, tương đương cuối năm 2020.
Nhu cầu cao đang đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao. Trong đó, với ưu thế về hạ tầng và giao thông, giá thuê khu công nghiệp tại Hà Nội đạt mức gần 140 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất miền Bắc. Tại TP.HCM, giá đã vượt ngưỡng 200 USD/m2/chu kỳ thuê, đứng đầu khu vực phía Nam.
Báo cáo chiến lược quý III/2022 của Công ty Chứng khoán ACB cũng duy trì triển vọng tăng trưởng của phân khúc này khi giá cho thuê đất công nghiệp Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh so với các nước trong khu vực, thấp hơn khoảng 20 – 30% so với Thái Lan và Indonesia. Do nguồn cung có hạn, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam.
Tiềm năng của phân khúc này đã thu hút các công ty ngoại đầu tư vào Việt Nam như Logos, SLP, GLP, KTG… Các công ty bất động sản nhà ở lớn của Việt Nam như Vinhomes, Phát Đạt cũng mở rộng đầu tư sang phân khúc này do biên lợi nhuận hấp dẫn, trước bối cảnh thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như thanh khoản giảm, các kênh nguồn vốn như trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng đều bị kiểm soát chặt hơn trước.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục bùng nổ trong những năm tới, nhu cầu thuê của các doanh nghiệp không ngừng gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.
“Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu của thị trường”, ông John Campbell nói.
T.P