Nếu câu chuyện tại Ngân hàng Thung lũng Silicon (Silicon Valley Bank – SVB) càng đẩy nhanh đến suy thoái kinh tế, thì sớm muộn cũng sẽ có nhiều tài sản vỡ nợ.
Theo Cục Dự trữ Liên bang (FED), kể từ giữa năm 2021, tổng các khoản cho vay và cho thuê BĐS trên sổ sách đã tăng hơn 725 tỉ USD, tương đương 16%, lên mức kỷ lục 5,31 nghìn tỉ USD.
Mức tăng 11,2% của năm ngoái bằng với mức tăng của 4 năm trước đó cộng lại. Không chỉ vậy, các khoản vay BĐS thương mại (Commercial Real Estate – CRE) chiếm gần 24% tổng số khoản vay ngân hàng, nhiều nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính. Một lý do khiến các ngân hàng có quá nhiều rủi ro là việc giảm bớt nguy cơ cho các nhà đầu tư trở nên khó khăn hơn. Thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại đã tăng từ 240 tỉ USD phát hành hàng năm vào năm 2007 xuống chỉ còn 60 tỉ USD vào năm 2020 – giảm 75%. Đây là những gì được đưa ra trong một nghiên cứu trước khi SVB phá sản.
“Theo lý thuyết, việc tăng lãi suất nhằm thắt chặt các điều kiện tài chính và tín dụng sẽ dẫn đến hoạt động kinh tế giảm sút. Tuy nhiên, một số bộ phận của nền kinh tế, đặc biệt là nơi có đòn bẩy đáng kể, có thể gặp áp lực, thường dẫn đến căng thẳng trong lĩnh vực tài chính. Chúng tôi đang theo dõi các khoản vay CRE như một lĩnh vực của hệ thống tài chính mà chúng tôi nhận thấy các lỗ hổng đã xuất hiện” – nghiên cứu cho hay.
CRE là một rủi ro mà Peter Boockvar, Giám đốc đầu tư của Bleakley Financial Group LLC, đã cảnh báo khách hàng của mình trong nhiều tháng. Trong một ghi chú cuối năm ngoái, Boockvar đã hướng dẫn về các con số. Ông đưa ví dụ: Một nhà đầu tư đã trả 50 triệu USD cho một căn hộ vào năm 2020 và vay một khoản vay 3 năm với 70% giá trị của tài sản. Giả sử tài sản được mua với tỉ lệ vốn hóa 5%, nó sẽ mang lại khoảng 2,5 triệu USD tổng tiền thuê hàng năm. Số tiền đó là quá đủ để gánh khoản lãi hàng năm khoảng 960.000 USD cho khoản vay dưới 3% và trang trải các chi phí khác như bảo hiểm, thuế, bảo trì và quản lý tài sản.
Song, không ai nghĩ rằng lãi suất sẽ tăng nhanh như hiện tại, và các nhà đầu tư hiện phải đối mặt với việc phải tái cấp vốn trong năm nay với lãi suất trên 7%. Theo Boockvar, điều đó sẽ đẩy chi phí lãi vay hàng năm lên khoảng 2,63 triệu USD. Ngay cả khi nhà đầu tư có thể tăng giá thuê lên 10% vào năm 2021 và một mức tương tự vào năm ngoái, thì thu nhập cho thuê cũng chỉ lên tới khoảng 3 triệu USD. Ông lưu ý: Nghĩa là sẽ chỉ còn lại khoảng 400.000 USD cho tất cả các chi phí khác, và chỉ riêng thuế BĐS ở một số bang cũng đủ sức xóa sạch số tiền này.
Tính toán này đã minh họa cho những rắc rối phía trước đối với cả nhà đầu tư bất động sản và người cho vay. Căng thẳng về khoản vay có thể tự tăng lên nhanh chóng đối với các CRE khi lãi suất leo thang, vì việc tái cấp vốn cho khoản vay trở nên tốn kém hơn và khó tìm kiếm hơn khi các ngân hàng tìm cách giảm bớt rủi ro, dẫn đến nhiều bất động sản được bán với giá thấp hơn và rủi ro thua lỗ cao hơn cho người cho vay.
Chỉ số giá CRE được theo dõi rộng rãi do Hội đồng Ủy thác Bất động sản Quốc gia Mỹ công bố đã giảm 3,5% trong quý trước, mức giảm lớn nhất kể từ năm 2009 và chỉ là mức giảm hàng quý thứ hai kể từ đó. Dẫn đầu là BĐS văn phòng và căn hộ.
Cuộc khảo sát gần đây nhất của FED cho thấy, 57,6% số người được hỏi cho biết các tiêu chuẩn bị thắt chặt. Tin xấu là điều này có thể đã đến quá muộn, vì các tiêu chuẩn đã được nới lỏng đáng kể sau khi đại dịch bùng phát.
Câu hỏi được đặt ra, là tình hình hiện tại của CRE liệu có giống như cuộc khủng hoảng tiết kiệm và cho vay vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990 hay không. Khi đó, một loạt các khoản cho vay và đầu tư bất động sản tăng vọt dẫn đến suy thoái.
Vẫn còn quá sớm để trả lời, nhưng có một bài học hiện hữu: không thể có một nền kinh tế lành mạnh nếu không có một hệ thống ngân hàng lành mạnh. Cuộc khủng hoảng tại SVB dường như đã phơi bày tình hình thực tế.
T.P