Đêm ngày 17/7, Tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande cuối cùng đã phải công bố báo cáo tình hình kinh doanh các năm 2021, 2022 cho thấy số liệu tài chính gây sốc của họ.
Là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất ở Trung Quốc, tại sao Evergrande lại thua lỗ khủng khiếp như vậy? Khoản nợ 2,4 nghìn tỉ NDT (336 tỉ USD) từ đâu ra? Sau 16 tháng tạm ngừng giao dịch, cổ phiếu Evergrande bao lâu nữa mới được giao dịch trở lại? Sohu Finance đã có bài phân tích.
Lợi nhuận 10 năm không bằng lỗ 1 năm
Nhìn vào báo cáo tài chính, khoản lỗ của Evergrande trong 2 năm qua đã lập kỷ lục mới kể từ khi niêm yết.
Năm 2021, Evergrande ghi nhận khoản lỗ ròng tổng cộng là 686,22 tỉ NDT (95,5 tỉ USD), đây là khoản lỗ đầu tiên của công ty kể từ khi niêm yết năm 2009 và tổng lợi nhuận trong 12 năm qua không tới 275,32 tỉ NDT (38,3 tỉ USD). Nói cách khác, lợi nhuận của Evergrande trong hơn 10 năm kinh doanh chưa bằng một nửa so với khoản lỗ năm 2021.
Năm 2022, khoản lỗ của China Evergrande đã thu hẹp đáng kể nhưng vẫn còn 125,81 tỉ NDT (17,5 tỉ USD). Năm 2021 và 2022, Evergrande lỗ ròng lũy kế là 812,03 tỉ NDT (113,68 tỉ USD), tương đương với khoản lỗ mỗi ngày là 1,1 tỉ NDT (154 triệu USD) và mỗi giờ lỗ 50 triệu NDT (7 triệu USD).
Tại sao Evergrande lại thua lỗ nhiều như vậy?
Báo cáo thường niên cho thấy, năm 2021, Evergrande bắt đầu gặp khủng hoảng thanh khoản. Thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2021 biến đổi mạnh mẽ. Với việc liên tục điều chỉnh và nâng cấp các chính sách, tình trạng “quá nóng” của thị trường bất động sản đã được giảm bớt, đồng thời đặt ra những yêu cầu cao hơn đối với sự phát triển của các công ty bất động sản.
Trong giai đoạn đầu thị trường thay đổi, Evergrande đã nỗ lực giảm nợ, từ cuối tháng 3/2020 đến cuối tháng 6/2021, khoản nợ phải trả lãi của công ty đã giảm khoảng 300 tỉ NDT (41,7 tỉ USD). Trong quá trình này, áp lực tài chính của công ty ngày càng tăng, vào cuối tháng 5, hoạt động bán khống đã khiến thị trường hoảng loạn và một số lượng lớn các tổ chức tài chính bắt đầu ngừng cho vay. Kể từ tháng 7, dòng tiền của công ty đã bị đứt đoạn, công ty rơi vào tình trạng kinh doanh khó khăn – Evergrande phân tích trong báo cáo thường niên.
Theo phân tích của Sohu Finance về báo cáo thường niên của Evergrande, trong số lỗ 812 tỉ NDT (113 tỉ USD) của Evergrande trong hai năm, ba hạng mục lỗ kinh doanh, lỗ phi kinh doanh và nộp thuế thu nhập lần lượt là 157,14 tỉ, 654,52 tỉ và 25,73 tỉ NDT.
Trong số đó, khoản lỗ phi kinh doanh lên tới 654,52 tỉ NDT (91 tỉ USD) có ảnh hưởng lớn nhất đến doanh lợi của Evergrande. Cụ thể, vào năm 2022 và 2021, giá trị hàng tồn kho của Evergrande lần lượt là 1,69 tỉ và 373,68 tỉ NDT, trong khi vào năm 2020, số liệu này là 89,9 tỉ NDT.
Về việc giá trị hàng tồn kho giảm mạnh, Evergrande cho biết: “Chủ yếu là do môi trường thị trường tổng thể đi xuống. Tập đoàn sẽ thường xuyên cập nhật đánh giá về giá trị hàng tồn kho. Nếu môi trường thị trường tăng lên, mức định giá tương ứng có thể tăng trở lại”.
Ngoài ra, vào năm 2022 và 2021, thiệt hại liên quan đến việc thu hồi đất của Evergrande sẽ lên tới 57,11 tỉ và 129,83 tỉ NDT, thiệt hại do giảm tài sản tài chính lần lượt là 12,38 tỉ và 50,38 tỉ NDT, chủ yếu là các khoản phải thu của các công ty liên doanh và trả trước.
Nghiêm Duyệt Tiến, Giám đốc nghiên cứu của Viện nghiên cứu E-House, cho biết: “Khoản lỗ khổng lồ của Evergrande chủ yếu là do các khoản giảm giá trị hàng tồn kho, lỗ kinh doanh, lỗ thu hồi đất và các khoản lỗ đầu tư khác. Nói chung, một phần lớn trong số đó có liên quan đến suy thoái trong thị trường bất động sản, một phần liên quan đến công tác xử lý nợ”.
Khoản nợ hơn 1 nghìn tỉ NDT
Trước tình hình kinh doanh khó khăn và thua lỗ lớn, Evergrande đã lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán.
Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Evergrande có khoảng 1,84 nghìn tỉ NDT (256 tỉ USD), tổng nợ phải trả khoảng 2,44 nghìn tỉ NDT (340 tỉ USD) và tài sản ròng của nó là -599,9 tỉ NDT (-83,4 tỉ USD).
Các khoản nợ của Evergrande chủ yếu bao gồm: nợ hợp đồng, khoản vay, thương mại và các khoản nợ phải trả khác.
Về tiền mặt, tính đến cuối năm 2022, tổng tiền mặt và các khoản tương đương của Evergrande chỉ có khoảng 14,305 tỉ NDT (2 tỉ USD), có thể coi là “bèo bọt” so với khoản nợ 2,44 nghìn tỉ NDT.
Đối mặt với khoản nợ 2,4 nghìn tỉ NDT và chỉ có hơn 10 tỉ NDT tiền mặt, Evergrande sẽ tiếp tục như thế nào trong tương lai?
Về vấn đề này, Evergrande đã đề xuất giải pháp xử lý nợ trong thuyết minh báo cáo tài chính tổng hợp của báo cáo thường niên năm 2022 để giảm bớt áp lực về thanh khoản, kế hoạch chủ yếu bao gồm bốn khía cạnh:
Thứ nhất, Evergrande đã tích cực đàm phán với các bên cho vay trong nước khác về việc gia hạn khoản vay.
Thứ hai, Evergrande đã tích cực tìm kiếm nguồn tài chính mới hoặc dòng vốn bổ sung thông qua nhiều kênh khác nhau, bao gồm nguồn tài trợ mới từ các công ty quản lý tài sản hoặc tổ chức tài chính, khoản vay đặc biệt và khoản vay hỗ trợ cho các tòa nhà sắp giao, cũng như hợp tác với các đối tác kinh doanh, thanh lý tài sản…
Thứ ba, Evergrande đã tích cực liên lạc với các chủ nợ để giải quyết các vụ kiện đang chờ giải quyết. Cho đến nay, Evergrande đã hoàn tất các thỏa thuận dàn xếp với một số chủ nợ.
Thứ tư, trước lời kêu gọi đảm bảo bàn giao nhà của chính quyền địa phương, Evergrande cho biết sẽ tiếp tục tập trung hoàn thiện và bàn giao các dự án bất động sản nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh của tập đoàn ổn định và bền vững. Đồng thời, Evergrande tuyên bố rằng sẽ tiếp tục theo dõi đề xuất tái cơ cấu nợ ở nước ngoài vẫn chưa được hoàn thành.
Bên cạnh các biện pháp nêu trên, Evergrande cũng sẽ đặt cược vào hy vọng nối lại hoạt động nhờ nguồn tài nguyên đất dự trữ. Tính đến cuối năm 2022, Evergrande có quỹ đất dự trữ là 210 triệu mét vuông. Ngoài ra, Evergrande đã tham gia vào 79 dự án cải tạo nhà cũ, trong đó có 55 dự án ở Greater Bay Area (34 ở Thâm Quyến) và 24 ở các thành phố khác.
Ngoài ra, Evergrande đã giới thiệu tình hình của các lĩnh vực kinh doanh khác trong báo cáo thường niên năm 2022: Evergrande Auto đã bắt đầu sản xuất hàng loạt và giao mẫu xe Hengchi 5; Tài sản của Evergrande có tổng diện tích hơn 800 triệu mét vuông và diện tích nằm dưới sự quản lý khoảng 500 triệu mét vuông, quy mô quản lý vẫn ở mức hàng đầu trong ngành; Dự án du lịch văn hóa Haihua đảo Hải Nam đang hoạt động ổn định, dự tính đón tổng số hơn 7,6 triệu khách du lịch…
Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế bất động sản độc lập Đặng Hạo Chí, trong tương lai Evergrande chủ yếu hoạt động xoay quanh hai vấn đề là làm thế nào trả nợ và bàn giao nhà, về cơ bản không có nhiều khả năng phát triển; khả năng dựa vào các ngành công nghiệp khác để tồn tại cũng không lớn, ngay cả xe năng lượng mới có giá trị cao, kết quả cuối cùng có thể bị Evergrande bán và bị các công ty khác mua lại.
Khả năng phục hồi giao dịch xa vời
Việc phát hành báo cáo thường niên lần này của Evergrande cũng đồng nghĩa với việc công ty bất động sản từng bị đình chỉ 16 tháng này đã tiến một bước trên con đường nối lại giao dịch cổ phiếu.
Vào ngày 21/3/2022, cổ phiếu của China Evergrande bắt đầu tạm ngừng giao dịch. Theo quy chế niêm yết, Sở giao dịch chứng khoán có quyền hủy niêm yết đối với cổ phiếu bị đình chỉ 18 tháng liên tục. Hiện tại, China Evergrande vẫn còn 2 tháng nữa mới đến hạn chót.
Theo hướng dẫn nối lại giao dịch của Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong do Evergrande tiết lộ, việc nối lại giao dịch cần đáp ứng một số điều kiện tiên quyết, chủ yếu bao gồm bốn khía cạnh:
1. Công bố tất cả các kết quả tài chính chưa công bố và giải quyết mọi ý kiến bảo lưu khi kiểm toán.
2. Tiến hành một cuộc điều tra độc lập về việc các ngân hàng có liên quan cưỡng chế thi hành khoản thế chấp trị giá 13,4 tỉ NDT (1,86 tỉ USD) đối với Evergrande Property, công bố kết quả điều tra và thực hiện các biện pháp giải cứu thích hợp.
3. Chứng minh rằng công ty tuân thủ các quy định của Điều 13.24 của Quy tắc niêm yết, thông báo cho thị trường tất cả các thông tin quan trọng để các cổ đông và các nhà đầu tư khác có thể đánh giá tình hình của công ty.
4. Đơn xin thanh lý có bị bác bỏ hay không, vấn đề tính trung thực của ban quản lý, chứng minh công ty đã thiết lập đầy đủ các thủ tục và kiểm soát nội bộ…
Về điều kiện thứ nhất, mặc dù Evergrande đã phát hành ba báo cáo thường niên nhưng vẫn chưa đáp ứng được “giải quyết mọi ý kiến bảo lưu khi kiểm toán” do Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông đề xuất.
Về điều kiện thứ hai và thứ tư, Evergrande tiết lộ trong báo cáo thường niên của mình rằng kết quả điều tra độc lập về khoản thế chấp trị giá 13,4 tỉ NDT của Evergrande Property đã được công bố vào tháng 2/2023 và công ty đang đàm phán với Evergrande Property để hoàn trả khoản thế chấp. Ngoài ra, việc điều trần về các đơn kiện đã hoãn lại đến ngày 31/7 năm nay.
Ngoài ra, mục đáng chú ý nhất trong hướng dẫn nối lại giao dịch là mục thứ ba, đó là chứng minh rằng công ty tuân thủ Điều 13.24 của Quy tắc niêm yết — hoạt động kinh doanh của tổ chức phát hành cần phải có đủ hoạt động kinh doanh và có tài sản có giá trị đáng kể để hỗ trợ hoạt động của mình thì cổ phiếu mới có thể tiếp tục niêm yết.
Liên quan đến điều này, Evergrande không đưa ra phản hồi cụ thể trong báo cáo thường niên nhưng đã đưa ra một thông báo riêng vào ngày 17/7 nói rằng nhiều thỏa thuận thực hiện nợ nước ngoài sẽ được xét xử tại nhiều tòa án nước ngoài từ ngày 24 đến 25/7.
Từ tình hình hiện tại, Evergrande đang nỗ lực để tránh bị Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong hủy niêm yết, nhưng vẫn còn nhiều rào cản phải vượt qua trước khi có thể nối lại giao dịch.
T.P