Các trung tâm thương mại (TTTM) do chủ đầu tư nước ngoài phát triển tại Việt Nam luôn có sức hút vượt trội so với các dự án của chủ đầu tư trong nước. Thực trạng này đặt ra nhiều câu hỏi về năng lực quản lý, tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng của các đơn vị nội địa trong bối cảnh thị trường bán lẻ đầy biến động.
Tầm nhìn vượt trội
Thời gian qua, nhiều trung tâm thương mại (TTTM) lớn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt với tình trạng vắng khách và tỷ lệ trống mặt bằng tăng cao. Điển hình, Discovery Complex (Cầu Giấy, Hà Nội) ghi nhận khoảng 80% diện tích mặt bằng bán lẻ bị bỏ trống, tương tự Artemis (Thanh Xuân) cũng vắng vẻ, biến thành văn phòng. Ngay cả các TTTM đắc địa tại TP. Hồ Chí Minh cũng chịu cảnh tương tự. Dù nhiều gian hàng thời trang, ẩm thực đã tung chiêu giảm giá sâu 40-50%, tình hình vẫn không cải thiện.
Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao của CBRE chi nhánh Hà Nội, nguyên nhân chính nằm ở việc các TTTM này thường có thiết kế lạc hậu, thiếu sự cải tạo và không đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm mới của khách hàng.
Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm hơn là chỉ đơn thuần mua sắm, nhiều TTTM tại Hà Nội vẫn giữ nguyên những thiết kế lỗi thời, không gian bố trí cứng nhắc, thiếu đi sự tươi mới và tương tác. Điều này khiến chúng khó lòng cạnh tranh với các mô hình bán lẻ hiện đại, hay thậm chí là không gian mua sắm trực tuyến đang ngày càng phát triển.
Phát biểu bên lề sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản quý II/2025 của CBRE, bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc mảng Bất động sản Bán lẻ của CBRE Việt Nam cho rằng, sự “lấn lướt” của các TTTM ngoại không phải là điều bất ngờ. Bà Mai đã thẳng thắn chỉ ra nguyên nhân cốt lõi nằm ở kỹ năng quản lý và tầm nhìn chiến lược của chủ đầu tư nước ngoài.
“Thực sự là kỹ năng quản lý và tầm nhìn của chủ đầu tư nước ngoài vượt trội hơn hẳn. Điều này không chỉ đến từ kinh nghiệm mà còn thể hiện ở việc họ xác định đúng địa điểm, phân bổ ngành hàng hợp lý ngay từ đầu, và định vị dự án một cách chuẩn xác”, bà Mai cho biết.
Bên cạnh đó, sức đẩy của thị trường sau đại dịch COVID-19 cũng là một yếu tố quan trọng. Nhu cầu tiêu dùng yếu đi khiến các TTTM không có sự thay đổi kịp thời về phân bổ ngành hàng, giá thuê và định vị khách thuê gặp khó khăn trong việc thu hút khách hàng. Ngược lại, những TTTM được quản lý chuyên nghiệp và bài bản hơn bởi các chủ đầu tư nước ngoài vẫn duy trì được sức hút.
Trong thời gian tới, thị trường bán lẻ Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, sẽ chịu tác động mạnh mẽ từ những xu hướng mới.
Theo bà Mai, một xu hướng nổi bật, dù không hoàn toàn mới nhưng đang trở nên mạnh mẽ, là sự đổ bộ của các nhà bán lẻ từ khu vực Châu Á, đặc biệt là Trung Quốc. Họ tập trung chủ yếu vào phân khúc bình dân hoặc cao cấp hơn một chút, không nhắm vào phân khúc xa xỉ.
Điểm đáng chú ý là các thương hiệu này chỉ ưu tiên thuê mặt bằng trong các TTTM chứ chưa có xu hướng thuê nhà phố. Đây là một cơ hội lớn cho các chủ đầu tư TTTM Việt Nam để nhìn nhận lại việc phân bổ ngành hàng và định vị lại trung tâm của mình nhằm thu hút những khách thuê tiềm năng này. Việc nắm bắt được dòng chảy vốn và nhu cầu từ các nhà bán lẻ khu vực sẽ là chìa khóa để TTTM trong nước cạnh tranh hiệu quả hơn.
Chuyển đổi từ bán lẻ truyền thống sang bán lẻ trải nghiệm
Mô hình bán lẻ truyền thống đang dần nhường chỗ cho bán lẻ trải nghiệm, một xu hướng đã và đang phát triển mạnh mẽ ở nhiều quốc gia khác trên thế giới.
Bà Nguyễn Hoài An chỉ rõ sự thay đổi trong hành vi của khách hàng. Họ không chỉ tìm kiếm sản phẩm mà còn mong muốn được giải trí, thư giãn, thậm chí là “check-in” tại những không gian đẹp và độc đáo. Các TTTM cũ, với thiết kế đơn thuần phục vụ mục đích mua bán, đang dần mất đi sức hút. Việc thiếu vắng các khu vực vui chơi giải trí đa dạng, khu ẩm thực phong phú với nhiều lựa chọn, hay những không gian sự kiện sáng tạo đã khiến nhiều TTTM trở nên vắng vẻ, dù vẫn tọa lạc ở vị trí đắc địa.
Bà Mai chia sẻ: “Việt Nam thực ra đang đi sau các nước khác về xu hướng này. Tôi đã có dịp trải nghiệm một số TTTM ở Trung Quốc và Thái Lan gần đây, họ đã bắt đầu chuyển biến dựa trên nhu cầu thực tế của khách hàng, từ đó phát triển cửa hàng và có cách tiếp cận đa chiều hơn giữa online và offline”.
Xu hướng này đặc biệt rõ nét trong ngành hàng thể thao, khi các sản phẩm không chỉ dừng lại ở tính năng mà còn được định hình theo phong cách sống (lifestyle). Sự “casual hóa” trong ăn mặc, khi mọi người ưa chuộng sự thoải mái, trẻ trung hơn, đã thúc đẩy các thương hiệu thể thao thiết kế những cửa hàng đẹp mắt, tích hợp cả yếu tố thời trang. Khách hàng giờ đây có thể mặc đồ thể thao kết hợp giày sneaker để đi làm, đi chơi mà vẫn đảm bảo tính thời trang.
“Các thương hiệu đang tập trung tạo ra một không gian mua sắm mang tính trải nghiệm, nơi khách hàng không chỉ đến để mua sắm mà còn để cảm nhận và tương tác. Điều này mang lại một nguồn năng lượng mới cho khách hàng khi họ bước vào TTTM, khác hẳn với những TTTM truyền thống chỉ đơn thuần phân chia khu mỹ phẩm, thời trang”, bà Mai cho biết.
Tại Trung Quốc, xu hướng này thể hiện rõ rệt qua việc mở những cửa hàng rất lớn về đồ thể thao và phong cách sống, nhưng lại được thiết kế như một trung tâm trải nghiệm mang đậm tính thời trang. Bà Mai kỳ vọng rằng trong thời gian tới, một số TTTM tại Việt Nam sẽ đi theo mô hình này để không chỉ đáp ứng nhu cầu thuê của khách hàng mà còn mang lại những trải nghiệm mới mẻ, hấp dẫn hơn cho người tiêu dùng Việt Nam.
T.P