Ngay sau thông tin chính phủ chấm dứt chính sách “ba lằn ranh đỏ”, cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc tăng vọt mạnh mẽ. Câu hỏi mà các chuyên gia đưa ra là liệu đây là giải pháp thực chất và triệt để cho cuộc khủng hoảng bất động sản, hay chỉ mang tính biểu tượng và tạm thời?
Cổ phiếu bất động sản tăng mạnh
Mới đây, Reuters đưa tin chính phủ Trung Quốc đã chấm dứt chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, điều đó có nghĩa chính sách giới hạn vay nợ với các doanh nghiệp bất động sản về cơ bản đã chấm dứt.
Ngay sau thông tin này, cổ phiếu các công ty bất động sản Trung Quốc đã tăng mạnh. Tại sàn giao dịch chứng khoán Hồng Kong, cổ phiếu của Sunac tăng hơn 22%, China Aoyuan tăng trên 16%, Country Garden tăng 14,5%, Shimao Group tăng gần 16%. Tại Trung Quốc đại lục, chỉ số bất động sản CSI 300 tăng 5% trong phiên 28/1, lên mức cao nhất trong 2 tháng.
Diễn biến đi lên của thị trường chủ yếu được thúc đẩy bởi thông tin cho biết một số doanh nghiệp bất động sản không còn phải báo cáo định kỳ các chỉ số thuộc “ba lằn ranh đỏ”.
Theo ông Bosco Wu, chiến lược gia tại Ngân hàng Đông Á, việc bỏ yêu cầu báo cáo chủ yếu giúp cải thiện tâm lý thị trường, còn tác động thực chất lên tình hình tài chính của doanh nghiệp trong ngắn hạn là không lớn.
“Thị trường có thể xem đây như một tín hiệu cho thấy các rào cản đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục được nới lỏng trong thời gian tới”, ông Wu cho biết.
Ngành vật liệu xây dựng cũng được ảnh hưởng tích cực sau thông tin “ba lằn ranh đỏ” bị gỡ bỏ. Giá hợp đồng thép cây kỳ hạn tại Trung Quốc tăng lên 3 ,150 CNY/tấn, mức cao nhất kể từ đỉnh gần 5 tháng là 3,160 CNY ghi nhận vào ngày 7/1.
Khi “ba lằn ranh đỏ” phản tác dụng
“Ba lằn ranh đỏ” là bộ tiêu chí tài chính do Trung Quốc áp dụng từ tháng 8/2020 để siết chặt nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản. Quy định này bao gồm: nợ phải trả không vượt quá 70% tổng tài sản, nợ ròng không vượt quá 100% vốn chủ sở hữu, và tiền mặt dự trữ phải đủ trả nợ ngắn hạn.
Dựa trên mức độ vi phạm các tiêu chí này, các doanh nghiệp bất động sản được phân loại thành bốn nhóm, tương ứng với bốn màu sắc. Nhóm “xanh lá” (đáp ứng đầy đủ cả ba yêu cầu) được phép tăng nợ tối đa 15% mỗi năm. Nhóm “vàng” (vi phạm 1 tiêu chí) bị giới hạn mức tăng nợ 10%. Nhóm “cam” (vi phạm 2 tiêu chí) chỉ được phép tăng nợ 5%. Trong khi đó, nhóm “đỏ” (vi phạm cả ba lằn ranh) sẽ không được phép gia tăng nợ thêm.
“Ba lằn ranh đỏ” là nỗ lực của Bắc Kinh nhằm kìm hãm cơn sốt bất động sản kéo dài vốn đã tạo ra những khoản nợ khổng lồ và làm dấy lên nỗi lo ngại về hậu quả kinh tế.
Tại thời điểm chính sách được ban hành, có tới 109 trong số 224 nhà phát hành trái phiếu bất động sản Trung Quốc ghi nhận tốc độ tăng trưởng nợ chịu lãi suất cao hơn mức trung bình, đồng nghĩa với việc gần một nửa số doanh nghiệp đang đối mặt với rủi ro tài chính nghiêm trọng.
Năm 2020, China Evergrande không chỉ là nhà phát triển bất động sản lớn nhất thế giới về quy mô tài sản, mà còn là doanh nghiệp có mức nợ cao thứ 6 toàn cầu, với tổng nghĩa vụ nợ khoảng 100 tỷ USD.
Mục tiêu ban đầu của chính sách là hạn chế đòn bẩy nợ và bảo đảm các doanh nghiệp bất động sản duy trì đủ lượng tiền mặt để trang trải các khoản vay ngắn hạn.
Tuy nhiên, các biện pháp này đã phản tác dụng khi gây ra cuộc khủng hoảng thanh khoản nghiêm trọng từ giữa năm 2021, kéo theo làn sóng vỡ nợ trên diện rộng.
Cuối năm 2021, China Evergrande đã vỡ nợ vì gánh nặng tài chính khổng lồ vượt 300 tỷ USD, cổ phiếu bị huỷ niêm yết. Tháng 10/2023, Country Garden – từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc theo doanh số bán hàng, với hơn 3.000 dự án trên khắp cả nước, cũng chính thức vỡ nợ khi không thể thanh toán khoản lãi trái phiếu trị giá 15,4 triệu USD dù đã hết thời gian ân hạn.
Tháng 12/2025, tâm điểm khủng hoảng chuyển sang China Vanke – nhà phát triển bất động sản lớn thứ sáu Trung Quốc theo doanh số hợp đồng – khi tập đoàn này rơi vào căng thẳng thanh khoản nghiêm trọng và đứng trước nguy cơ vỡ nợ cao.
Liệu có đủ để cứu ngành bất động sản Trung Quốc?
Theo ông Liu Shui, nhà phân tích tại China Index Holdings, chính sách “ba lằn ranh đỏ” không còn phù hợp với thực tế hiện nay của ngành bất động sản.
Ông Liu cho rằng các nhà phát triển đã từ bỏ mô hình mở rộng dựa vào nợ, không còn theo đuổi quy mô bằng mọi giá mà chuyển sang ưu tiên phát triển chất lượng cao. Những doanh nghiệp có chiến lược tăng trưởng quá mạo hiểm, theo ông Liu, đã vỡ nợ từ trước đó.
Ông Liu cảnh báo rằng việc bãi bỏ chính sách “ba lằn ranh đỏ” khó có thể giải quyết triệt để những thách thức về nguồn vốn của lĩnh vực bất động sản, vốn phụ thuộc chặt chẽ vào điều kiện thị trường.
“Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu và các tổ chức tài chính tiếp tục thận trọng với rủi ro, những cải thiện đáng kể về điều kiện tài chính khó có thể xảy ra trong ngắn hạn”, ông Liu cho hay.
Theo Reuters, động thái từ bỏ các “lằn ranh đỏ” lúc này phần nào chỉ mang tính biểu tượng.
Những năm gần đây, chính quyền Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, nhưng giá nhà mới vẫn tiếp tục giảm trong tháng 12/2025, cho thấy áp lực dai dẳng chưa hề được giải tỏa. Niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư suy giảm trong bối cảnh nhiều dự án bị bỏ dở.
Sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản – từng đóng góp khoảng 1/4 GDP Trung Quốc cũng đã giáng đòn mạnh lên nền kinh tế nước này.
T.P