Các nhà phát triển bất động sản lớn như Country Garden, Evergrande đều bị ảnh hưởng do việc mở rộng mạnh mẽ sang các thành phố nhỏ.
Các thành phố nhỏ đang phải đối mặt với những tác động tồi tệ nhất của cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở Trung Quốc, khi lượng tồn kho dư thừa trong nhiều năm đè nặng lên các nhà phát triển tư nhân vốn tập trung vào những khu vực đó.
Một trong những thị trường khắc nghiệt nhất trong số đó là Thiều Quan, một thành phố thuộc tỉnh Quảng Đông với dân số hơn 2,8 triệu người.
Một showroom của Country Garden Holdings tại thành phố này gần đây đã cố gắng thu hút người dân về quê ăn Tết. Một nhân viên nhiệt tình mô tả các chương trình khuyến mãi được nhà phát triển bất động sản này đưa ra, chẳng hạn như chỗ đậu xe miễn phí khi ký hợp đồng ngay tại chỗ và giảm giá trực tiếp 150.000 NDT (20.800 USD), đẩy giá một căn hộ xuống còn 850.000 NDT. Nhưng khách hàng vẫn rất ít.
Thiều Quan cách thủ phủ Quảng Châu của tỉnh khoảng 200 km về phía Bắc – một chuyến hành trình kéo dài một giờ kể cả đi bằng đường sắt cao tốc. Ngược lại với các thành phố ven biển phát triển cao như Quảng Châu và Thâm Quyến, thành phố này có rất ít ngành công nghiệp đáng chú ý.
Tuy nhiên, hàng chục chung cư cao tầng thuộc các chủ đầu tư như Country Garden, China Evergrande và Poly Developments and Holdings vẫn mọc lên xung quanh ga đường sắt cao tốc ở trung tâm thành phố.
Vào cuối năm 2023, Thiều Quan có thời gian giải quyết hàng tồn kho lâu nhất – nguồn cung nhà ở theo khu vực, chia cho tổng diện tích các căn hộ đã ký hợp đồng gần đây – trong số 100 thành phố được Viện Nghiên cứu và Phát triển Trung Quốc E-House khảo sát, ở mức 131 tháng. Điều đó có nghĩa là phải mất hơn 10 năm để bán hết số nhà tồn kho.
“Họ đã xây quá nhiều nhà ở”, một cư dân lâu năm ở Thiều Quan nói. “Không có ai mua cả”.
Các thành phố nhỏ như Thiều Quan đang tràn ngập nhà ở dư thừa.
Theo E-House, thời gian giải quyết lượng nhà tồn kho trung bình của 100 thành phố mà hãng này phân tích là khoảng 22 tháng, nhiều hơn so với mức 12 đến 14 tháng thường được coi là phù hợp. Thời gian trung bình của các thành phố cấp ba và cấp bốn thậm chí còn dài hơn, khoảng 30 tháng.
Đối với các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến, thời gian trung bình chỉ là 17 tháng. Mặc dù đây vẫn chưa phải là con số khả quan nhưng những người theo dõi thị trường hy vọng rằng con số này cho thấy giai đoạn tồi tệ nhất đã đi qua.
Phía Nam Thâm Quyến, trung tâm của các công ty công nghệ như Tencent Holdings, có nhiều căn hộ có giá lên tới 100.000 NDT mỗi mét vuông. Những bất động sản có giá trị hàng triệu USD đôi khi được bán hết ngay lập tức. Mặc dù những thứ này nằm ngoài tầm với của những người lao động bình thường nhưng chúng được cho là sẽ thu hút những người mua giàu có đang tìm kiếm nhà ở một vị trí tốt.
Khoảng trống này đã gây khó khăn cho việc bán hàng của các công ty bất động sản tư nhân lớn đang mở rộng mạnh mẽ tại các thành phố nhỏ.
Country Garden, nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc doanh số bán hàng vào năm 2022, đã giảm xuống vị trí thứ 6 vào năm 2023 khi doanh số bán hàng của họ giảm một nửa, theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu CRIC. Evergrande, từng cạnh tranh vị trí dẫn đầu vài năm trước, đã tụt xuống vị trí thứ 24 vào năm ngoái. Country Garden cho rằng việc họ không đánh giá đầy đủ nguy cơ đầu tư quá mức vào các thành phố nhỏ là một yếu tố dẫn đến sự sụt giảm.
Trong khi đó, một số công ty nhà nước có doanh số bán hàng tăng trong năm ngoái, chẳng hạn như China Oversea Land & Investment và C&D Real Estate, cả hai đều tập trung vào các thành phố hạng nhất và hạng hai. Những nhà phát triển này được hưởng lợi từ niềm tin thị trường cao hơn nhờ vị thế do nhà nước điều hành.
Với tình trạng dư thừa nhà ở và nền kinh tế vẫn còn yếu kém, thị trường nhà ở Trung Quốc nói chung dự kiến sẽ tiếp tục suy thoái trong năm nay. Doanh số bán nhà mới xây theo khu vực đã giảm năm thứ 2 liên tiếp trong năm 2023 và nhiều công ty nghiên cứu nhận thấy sẽ còn giảm nữa vào năm 2024.
Nếu điều này tiếp tục, các công ty như Country Garden và Evergrande có thể gặp khó khăn để đứng vững trở lại và tác động có thể lan sang các nhà phát triển tư nhân khác.
T.P