Kết quả đấu giá thành công cao nhất các lô đất tại Thủ Thiêm cuối tuần qua lên gần 2,5 tỉ đồng/m² sẽ tạo ra sức ép cho việc rao bán tương tự của TP.HCM trong thời gian tới lẫn các doanh nghiệp phát triển dự án.
Nguy cơ bong bóng bất động sản
Trao đổi với Thanh Niên, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) đang phát triển hàng loạt dự án cao cấp lớn tại TP.HCM cho rằng ông “choáng váng” và không thể tin được các doanh nghiệp (DN) có thể mạnh tay chi tiền để quyết tâm trúng đấu giá như vậy. Bản thân công ty ông có tham gia và chỉ đinh ninh trong đầu là mua các lô đất trên với mức giá cao hơn 2 lần giá khởi điểm là có thể “khớp lệnh”. Thế nhưng tại buổi đấu giá, các đơn vị đã đua nhau đưa ra các mức giá không tưởng.
Vị này cũng không hiểu, liệu các đơn vị trúng đấu giá sẽ phát triển kiểu gì để có thể thu hồi được vốn gốc và lợi nhuận trong bối cảnh đầu vào cao ngất ngưởng.
Điển hình như lô đất 3-12 có giá đấu trúng gần 2,45 tỉ đồng/m². Trong khi đó, theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất này có tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m², hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn. Tính ra bình quân mỗi căn hộ gánh tiền đất gần 43 tỉ đồng, chưa bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, phát triển dự án, lợi nhuận DN và rất nhiều chi phí khác. Để có được lợi nhuận 20%, chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán mỗi căn hộ lên khoảng 50 tỉ đồng. Hiện ở khu vực Thủ Thiêm mức giá bán căn hộ cao cấp đã hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng vào ở ngay cao nhất là khoảng 200 triệu đồng/m². Như vậy, mức giá bán căn hộ hơn trăm mét vuông lên tới 50 tỉ đồng là một giá bán “đại nhảy vọt” trong bối cảnh nguồn cung BĐS cao cấp đang quá nhiều.
“Trong số 4 lô này có lô diện tích nhỏ, hệ số sử dụng đất thấp, cho xây dựng tầng cao từ 4 – 6 tầng thì làm sao có lời khi mà đầu vào quá cao? Với mức giá này chúng tôi cực kỳ lo lắng thời gian tới sẽ kéo theo một đợt tăng giá nhà đất, thậm chí nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS, khiến doanh nghiệp khó mua được quỹ đất để phát triển dự án. Nhà nước cũng khó khăn hơn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án công cộng, hạ tầng”, vị này phân tích.
Còn theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, hiện trên thị trường đang có các DN liên quan đến nhóm trúng đấu giá đất lần này bán căn hộ có giá 100 – 200 triệu đồng/m². Nay mức trúng đấu giá lên cao hơn nhiều lại vô hình trung khẳng định mức giá bán như trên là còn rẻ. “Việc đưa ra giá cao như vậy sẽ tạo nhiều bất ổn cho thị trường. Các DN đang và sẽ triển khai dự án có thể sẽ phải đóng tiền sử dụng đất cho dự án cao hơn, từ đó giá BĐS bị đẩy lên cao. Thứ nữa là dựa vào kết quả trúng đấu giá này, nhiều dự án trong khu vực giá chắc chắn sẽ cao hơn 10 – 15% trong thời gian ngắn tới.
Thậm chí đã có trường hợp DN ở khu vực này nói sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng đã mua căn hộ trước đó, sẵn sàng chịu phạt để gom lại căn hộ bán giá cao hơn. Thị trường BĐS sẽ nóng sốt và nguy cơ xảy ra bong bóng. Hiện đã hội tụ đầy đủ các yếu tố của bong bóng BĐS khi giá đang quá cao, các công ty ôm quỹ đất lớn mấy trăm héc ta ở các tỉnh vùng ven hay lãi suất các công ty lớn đang huy động bằng trái phiếu đến 11 – 14%/năm”, ông Quang phân tích.
Nhà đầu tư sẽ gặp khó vì giá đất cao.
Không chỉ riêng ở Thủ Thiêm, tình trạng “sốt” đấu giá đất cũng vừa diễn ra ở TP.Đông Hà (Quảng Trị). Chẳng hạn vào ngày 4.12, lô đất ở khu Bắc Sông Hiếu diện tích 182 m² giá khởi điểm hơn 1,8 tỉ đồng được bán giá 4,5 tỉ đồng; lô 397 m² ở khu dân cư phía tây đường Khóa Bảo giá khởi điểm hơn 3,1 tỉ đồng được bán với giá hơn 5,4 tỉ đồng…
Theo Trung tâm phát triển quỹ đất TP.Đông Hà, tỷ lệ vượt giá sàn của 58 lô đất là 80%, cao nhất từ trước tới nay. Đơn vị này cũng cho rằng kết quả đấu giá giúp thu được tiền ngân sách cao, tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng tới đây sẽ gặp nhiều khó khăn. Lý do là bởi, trung tâm này thường thu hồi đất lúa của người dân để xây dựng cơ sở hạ tầng rồi đấu giá, nhưng mức giá bồi thường theo quy định đối với đất lúa 5 năm nay vẫn không thay đổi – rất thấp. Nếu so sánh giá đất thu hồi và giá đất đấu giá thì có sự chênh lệch quá lớn, nên người dân sẽ có ý kiến.
Nhận định về việc này, chuyên gia tư vấn chiến lược Đỗ Hòa cho rằng sẽ rất hiếm có nhà đầu tư nào trả giá cao như vậy nếu không có những mục đích riêng. Đây có thể là động tác để kéo giá đất ở các vùng lân cận lên một mặt bằng cao hơn. Chỉ cần giá BĐS gia tăng trong một thời gian ngắn thì có thể cũng đủ để cho các DN thoát hàng thành công ở những dự án đã “ôm” trước đó. “Việc bỏ giá quá cao, vượt xa mức thị trường khu vực này nếu xét về lợi ích lâu dài e là không đủ bù với những hệ lụy gây ra. Hiện nhà nước đang triển khai các chính sách phục hồi và phát triển kinh tế, trong đó có nhiều dự án về cơ sở hạ tầng, dịch vụ công. Nhưng nếu việc thương lượng đền bù, giải tỏa mặt bằng gặp khó khăn vì giá đất được đẩy lên cao thì sẽ kéo dài chậm trễ các dự án. Bên cạnh đó, giá đất gia tăng cũng khiến cho việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước của TP.HCM bị hạn chế khi các đơn vị sẽ phải tính đến tổng chi phí đầu tư cho các dự án kinh doanh sản xuất khi muốn đặt chân vào đây”, ông Đỗ Hòa nhấn mạnh.
TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, đặt nghi vấn, có thể DN đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm theo kiểu “tiết kiệm” để dành cho 10 năm hay thậm chí 20 năm sau nữa. Khi đó có thể vùng này sẽ phát triển mạnh theo định hướng là một trung tâm tài chính lớn có tầm cỡ khu vực, các dịch vụ tiện ích thương mại… cũng sẽ nhiều hơn, đưa các lô đất trở thành quý hiếm và giá trị sẽ gia tăng rất nhiều. Nhưng nếu họ tính như vậy, thì mục tiêu của muốn kích hoạt dự án, góp phần phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng và thành phố nói chung sẽ bị “phá sản”. Quan trọng hơn, TP.HCM sẽ bị áp lực trong việc tổ chức đấu giá những lô đất còn lại tại Thủ Thiêm và cả trên toàn địa bàn. “Giá đất đã được đẩy lên cao không chỉ làm thành một cái “neo” cho các dự án xung quanh mà còn tác động đến giá khởi điểm của những lô đất thành phố sẽ đưa ra bán đấu giá sắp tới. Sẽ không có ai dám định giá thấp hơn nhiều so với mức đấu giá thành công vừa qua vì có thể sẽ bị quy thiếu trách nhiệm, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Nhưng nếu đưa ra giá quá cao thì liệu sẽ có DN nào tham gia đấu giá hay không?”, TS Lê Đạt Chí nói thêm.
T.P