Tại thị trường Hà Nội đang xuất hiện cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Có nhiều câu hỏi được đặt ra: tại cùng một ví trí, với mức giá bán ngang bằng nhau, liệu nhà ở xã hội vốn nhiều rào cản có thể cạnh tranh được với nhà ở thương mại hay không?
Nhiều người vẫn nghĩ mua được 1 suất nhà ở xã hội là may mắn vì nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại, lại nhận được nhiều ưu đãi của nhà nước như giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất… Thế nhưng, trên thị trường lúc này lại đang xuất hiện không ít các dự án nhà ở thương mại còn rẻ hơn cả nhà ở xã hội.
Ngay tại quận Hà Đông, dự án nhà ở xã hội Kiến Hưng (mặt đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông) sẽ được chủ đầu tư bán với mức giá dự kiến 11,,3 triệu đồng/m2. Trong khi chỉ cách đó vài trăm mét, dự án nhà ở thương mại thấp tầng tại dự án Thanh Hà – Cienco 5, giá bán 1 mét vuông chỉ có 9,5 triệu đồng/m2. Điều này đã khiến nhiều người có ý định mua nhà ở xã hội chuyển sang mua nhà thương mại vì nhà ở thương mại giá rẻ hơn, lại không bị ràng buộc bởi các thủ tục chuyển nhượng.
Đơn cử, để có thể mua được nhà ở xã hội, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ… Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất khiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.
Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, sở dĩ có chuyện giá nhà ở xã hội có những nơi cao hơn nhà ở thương mại là do thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt, nhiều dự án thương mại đã chấp nhận đầu tư không có lãi, thậm chí lỗ. Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn cứng nhắc tính toán mức lợi nhuận ở mức 10%, chưa thích nghi với biến động của thị trường.
Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở xã hội không còn hấp dẫn, thậm chí nhiều dự án còn ế ẩm không có người mua là do gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đã dừng giải ngân vào cuối năm 2016 và chưa có gói nào thay thế. Nếu không có gói vay hỗ trợ, người thu nhập thấp sẽ không dám mua vì không chịu nổi lãi suất vay thương mại thông thường, nhất là khi thời gian vay dài mà lãi suất lại thả nổi theo thị trường.
Ngoài ra, theo nhận định của nhiều chủ đầu tư bất động sản, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giá bán tại các dự án nhà ở xã hội. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở này tại từng địa phương. Trong khi khu vực nội đô Thành phố có nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai các dự án còn chậm; một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dù với bất kỳ lý do gì, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về giá bán loại nhà ở này.
Giải thích về tình trạng “loạn giá” tại các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại hiện nay có 3 khả năng xảy ra: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tính sai chi phí đầu vào để tăng giá bán, tăng lợi nhuận hơn mức 10% theo quy định của Bộ Xây dựng; chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cố tình công bố giá bán công khai thấp hơn so với giá bán mà người mua thực nộp (có thêm khoản “tiền chênh” bên ngoài); và cả 2 khả năng trên xảy ra đồng thời.
Dù khả năng nào thì khách hàng vẫn là người cuối cùng thua thiệt.
