Đề xuất cho phép chuyển đổi các loại đất không phải đất ở để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại không cần đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các đại biểu Quốc hội.
1 m2 đất ở có thể thay đổi “số phận” lô đất ?
Sáng 10.1, thảo luận về đề xuất trên trong nội dung sửa đổi luật Đầu tư, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk), Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật QH, cho rằng việc sửa đổi theo đề xuất của Chính phủ giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư, chủ dự án (DA), song việc không thực hiện đấu giá, đấu thầu sẽ khiến nhà nước thất thu phần chênh lệch địa tô rất lớn.
“Ví dụ nổi bật nhất thời gian qua là đấu giá 1 ha đất Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỉ đồng (tương đương 1 tỉ USD). Nếu diện tích này không đấu thầu, nhà đầu tư chỉ cần nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng mỗi mét vuông, thì chỉ thu được 1.000 tỉ đồng, chưa bằng số lẻ của đấu giá”, ông Thành dẫn chứng và cho rằng nếu cho chuyển đổi không đấu giá, đấu thầu thì phần chênh lệch này chủ yếu thuộc về nhà đầu tư, chủ DA.
Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển đổi đất để xây dựng DA không cần đấu thầu, đấu giá “chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất”, giá đất sẽ bị đẩy lên cao dẫn đến khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, khiếu nại tố cáo trong đất đai “sẽ càng tăng, càng nóng hơn”. Từ đó, ĐB Thành đề nghị QH chưa sửa đổi nội dung này theo đề xuất của Chính phủ.
Tranh luận với quan điểm trên, ĐB Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh) cho rằng đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại ở đây là đất đã có quyền sử dụng hợp pháp và là đất của chính nhà đầu tư DA nhà ở thương mại. “Như vậy, căn cứ pháp luật nào để nhà nước có thể thu hồi đất đó đem đấu giá? Rồi nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ?”, ĐB Hậu nêu. Ông Hậu cũng cho rằng quy định hiện hành đang tạo ra tình cảnh trớ trêu là 2 khu đất cạnh nhau nhưng một khu chỉ cần 1 m2 đất ở sẽ được phép chuyển đổi trong khi khu còn lại không có mét vuông đất ở nào thì không được chuyển đổi. Từ đó, việc sửa đổi là hợp lý, hợp tình và hợp thực tiễn. Bên cạnh đó, khi thị trường nhà ở thương mại phát triển, giá trị mang lại không chỉ bằng tiền, và “lớn hơn nhiều so với chênh lệch địa tô mà các ĐB lo ngại”, theo ông Hậu.
Tuy nhiên, ĐB Nguyễn Minh Đức (đoàn TP.HCM), Phó chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng – An ninh, cho rằng ví dụ những lô đất có 1 m2 đất ở được phép chuyển đổi còn các khu khác lại không là “phi thực tế”. Cần tránh tình trạng thu gom các loại đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải đất ở sau khi sửa đổi quy định. Nếu không thận trọng vấn đề này thì sẽ dẫn đến hậu quả về vấn đề khiếu nại, khiếu kiện, thậm chí khiếu nại, khiếu kiện đông người.
Cần tránh tình trạng thu gom các loại đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải đất ở sau khi sửa đổi quy định. Nếu không thận trọng vấn đề này thì sẽ dẫn đến hậu quả về vấn đề khiếu nại, khiếu kiện, thậm chí khiếu nại, khiếu kiện đông người.
Đại biểu Nguyễn Minh Đức (đoàn TP.HCM)
Giải trình trước QH, Bộ trưởng Bộ KH-ĐT Nguyễn Chí Dũng cho biết hiện nay có nhiều DA thương mại bị ách tắc bởi quy định hiện hành chỉ cho phép chuyển đổi đối với đất ở. Cụ thể, Hà Nội có 102 DA, TP.HCM có 150 DA và Bình Dương có 40 DA. Ông Dũng cũng thông tin, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, Chính phủ đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi theo quy định; đồng thời, khi chuyển đổi phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính đất đai theo sát giá thị trường. “Bộ KH-ĐT đã xin ý kiến địa phương, 21/24 địa phương đồng ý. Một số địa phương đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn”, Bộ trưởng Dũng thông tin.
Ông Dũng cũng thừa nhận, đây là vấn đề lớn, khó, nếu không xử lý thì ách tắc, không khơi thông được nguồn lực; song nếu làm không chặt chẽ thì gây hậu quả. Từ đó, Bộ trưởng KH-ĐT cho biết Chính phủ đề xuất thêm 1 phương án là xây dựng một đề án thí điểm riêng cho phép chuyển đổi với loại đất khác không phải đất ở và trình QH tại kỳ họp thứ 3 vào tháng 5.2022.
Tiếc cho tư nhân, lo khó thu phí hoàn vốn
Chiều cùng ngày, thảo luận về DA xây dựng đường cao tốc Bắc – Nam phía đông giai đoạn 2021 – 2025, nhiều ĐB bày tỏ tiếc nuối khi cơ chế chính sách chưa đủ hấp dẫn tư nhân và việc nhượng quyền thu nếu không tính toán sẽ khó thu hồi vốn cho ngân sách.
Theo TS Vũ Tiến Lộc (đoàn Hà Nội), Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), 12 DA thành phần của DA cao tốc Bắc – Nam phải đầu tư bằng ngân sách nhà nước là giải pháp cực chẳng đã. “Tôi và nhiều cử tri đều có chung cảm giác hụt hẫng và tiếc nuối”, ông Lộc nói và cho rằng, cơ chế chính sách chưa đủ hấp dẫn, chưa tìm được điểm “hòa” nên chưa thành công thu hút nhà đầu tư tư nhân. Do vậy, các DA thành phần khác trong 12 DA này có thể đề xuất sửa đổi quy định chính sách để thu hút tư nhân tham gia. Chính phủ có thể “tiếp sức” qua việc lập Quỹ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho vay xây dựng giao thông thay vì nhà nước tự mình đầu tư.
Chia sẻ quan điểm trên, ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp), Ủy viên Ủy ban Pháp luật của QH, cho rằng trong tình thế hiện nay khi khó huy động vốn mà DA cần làm nhanh thì việc đầu tư công là có cơ sở. Tuy nhiên, ĐB lưu ý việc chuyển nhượng quyền thu phí, dù chưa có tiền lệ song Chính phủ cần triển khai chuẩn bị, khi hoàn thành sẽ thực hiện ngay với điều kiện các DA khi chuyển nhượng phải thu phí không dừng.
Về 12 DA thành phần cao tốc Bắc – Nam, Chính phủ chỉ đạo dành 3 năm thi công để cuối năm 2025 xong, nghĩa là cuối năm 2022 phải khởi công đồng loạt các gói thầu. Về thu phí, hiện Bộ GTVT đề xuất tổ chức phương án thu phí, bán quyền thu phí theo 2, 5, 10, 15 năm tùy theo điều kiện. Chính phủ sẽ xem xét kỹ lưỡng để báo cáo với Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Bộ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Văn Thể
Tán thành về sự cần thiết ưu tiên sớm đầu tư DA, song ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội), Phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế quốc dân, cho biết có 4 DA thành phần có khả năng huy động vốn bằng hình thức đối tác công – tư (PPP) nhưng vướng ở chỗ là đầu tư nhà nước chiếm tỷ lệ cao (trên 50%). Theo tờ trình của Chính phủ, nhà nước bỏ tiền đầu tư rồi nhượng quyền thu phí để thu hồi vốn. Tuy nhiên, hiện nay chưa có cơ chế nhượng quyền, mà kể cả có cơ chế thì 12 DA thu trong 10 năm chỉ khoảng 30.000 tỉ đồng, cũng không thể bù lại khoản tiền nhà nước bỏ ra.
Do đó, ĐB Cường đề xuất cần cân nhắc huy động PPP bằng cách tách DA thành phần giải phóng mặt bằng, không tính vào DA đầu tư. Khi đó tỷ lệ phần trăm vốn nhà nước sẽ giảm xuống, tiền dành cho 4 DA thành phần này chuyển sang ngân hàng cho nhà đầu tư vay để họ có nguồn vốn thực hiện PPP và đương nhiên doanh nghiệp sẽ hoàn trả. “Doanh nghiệp tự đầu tư, tự vận hành, thu phí sẽ hiệu quả hơn nhiều lần nhượng quyền thu phí”, ông Cường nêu ý kiến.
Giải trình thêm về DA, Bộ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Văn Thể cho biết Bộ GTVT đã tính toán suất đầu tư từng cây cầu, từng ki lô mét hầm, từng cái cống, kể cả địa chất, thủy văn nền đường. Tính toán của tư vấn là có căn cứ, cơ sở. Tuy nhiên, để tiến tới đấu thầu, hoặc chỉ định thầu DA còn phải thuê tư vấn, lập DA và các bước thiết kế kỹ thuật, dự toán.
Về giải phóng mặt bằng, tái định cư cho DA, Bộ trưởng Bộ GTVT thông tin, sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng một lần cho toàn bộ DA theo quy hoạch đã được Chính phủ phê duyệt tháng 9.2021. “Theo chỉ đạo của Thủ tướng, khoảng tháng 6.2022 sau khi phê duyệt DA chúng ta sẽ tập trung giải phóng mặt bằng trong 1,5 năm, đến cuối năm 2023 phải xong hết toàn bộ”, ông Thể nói.
T.P