Thị trường bất động sản đã bước qua thời kỳ sơ khai, số lượng người sở hữu nhiều bất động sản một lúc đang gia tăng nên việc đóng thuế đang là cần thiết để đưa thị trường vào một quỹ đạo ổn định hơn.
Nghị quyết 18-NQ/TW có các nội dung chính như tiếp tục nhấn mạnh quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu và người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao. Trong đó, nội dung người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao là đáng chú ý nhất.
Cuộc trò chuyện với những chuyên gia liên quan đến câu chuyện này. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, là một trong những chuyên gia đầu tiên chia sẻ quan điểm của mình về tính lịch sử, bài học kinh nghiệm và hướng tiếp cận nào cho đúng với Nghị quyết 18 trong bối cảnh hiện nay.
Gần đây Nghị quyết 18 năm 2022 mới được ban hành một lần nữa đề cập tới câu chuyện thu thuế người sử dụng nhiều bất động sản. Vấn đề này cơ quan quản lý đã nhiều lần tính đến trước đây nhưng cho đến nay vẫn chưa làm được, theo ông đâu là lý do?
Ông Đặng Hùng Võ: Vấn đề thu thuế người có nhiều bất động sản không phải bây giờ mới được đưa ra, trước đây cũng đã được đề cập trong nghị quyết 19 năm 2012, nhưng trong suốt thời gian đó nhiều lần Bộ Tài chính đề xuất mà không được chấp thuận. Mỗi lần đề cập đến vấn đề này thì lại khó đưa vào áp dụng thực tiễn vì các cơ quan quản lý nhà nước đều cho rằng thiếu chủ trương để thực hiện.
Điều này thể hiện các cơ quan nhà nước không thực hiện tốt Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương trong suốt 10 năm qua khi không nghiên cứu những vấn đề chi tiết để áp dụng đúng, đủ và có cơ sở. Nếu thực hiện tốt thì những lần Bộ Tài chính đề xuất đều phải nghiên cứu đưa thành chủ trương và ban hành luật thuế đã sớm ổn định thị trường.
Vậy với Nghị quyết 18 lần này có gì khác biệt để chúng ta có thể kỳ vọng vào việc thu thuế người sở hữu nhiều bất động sản trở nên khả thi hơn?
Nghị quyết 18 năm 2022 có đôi chút tích cực khi nhấn mạnh thêm việc ban hành luật thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế nhưng phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam. Trong đó đáng chú ý là đề cập đến việc đánh thuế cao đối với người có nhiều bất động sản, người đầu cơ không đưa đất vào sử dụng để hoang hóa.
Mặt khác cần có ưu đãi thuế với các trường hợp thuộc nhóm yếu thế và dễ tổn thương như nông dân nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và các địa phương có trách nhiệm đảm bảo an ninh lương thực. Dễ nhận thấy trong Nghị quyết 18 có đề cập cụ thể hơn làm cho động lực xây dựng luật thuế rõ ràng và mang tính khả thi hơn.
Vậy theo ông đây là thời điểm thích hợp và có nhiều cơ hội để tiến hành áp dụng việc thu thuế cao đối với người sử dụng nhiều nhà đất, bất động sản?
Chúng ta đã đề cập vấn đề thu thuế này nhiều lần và cũng có nhiều bài học kinh nghiệm ở những bối cảnh nhất định, vì vậy đây là thời điểm rất thích hợp để áp dụng thuế nhà và tài sản. Thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03% trong khi ở các quốc gia khác thông thường mức thuế suất khoảng 1-1,5%. Với cách đánh thuế nhà và tài sản như thế giới đang làm giúp ngân sách có được nguồn đóng góp từ mọi người dân.
Nguyên tắc không phải tăng thuế tài sản mà là cải cách thuế tài sản. Tức là thuế này không đánh vào người nghèo mà đánh vào đầu cơ tích trữ nhà ở. Phải đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, đồng thời tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Đây được coi là giải pháp “đặc trị” sốt đất và bình ổn giá nhà. Trong đó có việc sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản.
Ông vừa nhắc tới các bài học kinh nghiệm khi đề xuất thu thuế nhà và tài sản trước đây, vậy lần này để triển khai được hiệu quả cần phải rút kinh nghiệm như thế nào?
Toàn bộ thời gian gần 10 năm qua thi hành Luật Đất đai 2013, câu chuyện thuế cho bất động sản được Bộ Tài chính đề xuất rất nhiều lần nhưng không thể thực hiện. Lúc thì đánh thuế nhà thứ hai, nâng tỷ suất thuế lên cao hơn nhưng mọi chuyện vẫn im ắng từ cơ quan quản lý nhà nước vì lý do chưa có chủ trương. Với nghị quyết lần này chúng ta có thể rút ra kinh nghiệm là có thể khó khăn vì nhiều người không đồng thuận, trong đó có cả những người làm nhiệm vụ quản lý nhà nước, nhưng sở hữu nhiều bất động sản thì phải giải quyết thế nào?
Muốn đánh đúng thì phải trả lời được câu hỏi: Ai là đầu cơ? Làm thế nào để phát hiện ra đầu cơ? Sắc thuế phải tìm ra được lý giải.
Việc đánh thuế bất động sản cần có lộ trình cụ thể, vậy bước đầu tiên cần phải giải quyết trong lộ trình này là gì?
Xây dựng luật thuế bất động sản không phải trong ngày một ngày hai là có thể thực hiện được. Điều trước mắt là phải tập trung nghiên cứu hình thành nên chủ trương, quy định về thời gian áp dụng và lộ trình này cần gắn với quá trình xây dựng hệ thống hành chính số. Hiện nay việc thu thuế vẫn còn rất thủ công nên cần tiến tới xây dựng hệ thống quản lý số mới thu đúng thu đủ và cần có lộ trình cụ thể.
Ngoài các lộ trình chuyển đổi chính sách thì những thông tin trên đang tác động thế nào tới thị trường?
Tình trạng kẻ thừa người thiếu trong việc sử dụng nhà, đất tồn tại lâu nay. Về giá nhà mỗi năm một tăng do nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Chính vì vậy, trước mắt, muốn thị trường bình ổn hơn, hạ nhiệt về giá thì phải giải tỏa được nguồn cung. Còn thuế nhà quan trọng phải nghiên cứu kỹ lưỡng, không làm ngay, làm vội được.
Chưa áp dụng thu thuế nên chưa tác động đến thị trường ngay được bởi hình thức thu thuế hiện nay vẫn dựa trên các cán bộ địa phương còn việc áp dụng cơ sở dữ liệu cần phải mất thời gian để đồng bộ. Thị trường sẽ đươc đánh giá đúng và đầy đủ khi hệ thống hành chính số được ứng dụng một cách triệt để. Chúng ta vẫn phải chờ thêm một thời gian nữa xem mức độ rút kinh nghiệm và cải thiện về cơ sở dữ liệu ra sao.
Dưới góc độ thị trường và đầu tư, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty cố phần Việt An Hòa, cũng đã chia sẻ những quan điểm của mình với KTSG Online về những thay đổi sắp tới gắn với thị trường bất động sản.
Là một nhà quản lý doanh nghiệp lẫn một chuyên gia đầu tư, ông nhìn nhận thế nào về các chính sách mới liên quan đến thuế nhà và tài sản trong Nghị quyết 18 mới ban hành?
Ông Trần Khánh Quang: Nghị quyết 18 là một chính sách đúng nhằm làm lành mạnh thị trường trong đó vấn đề lớn nhất là sở hữu đất đai và tránh đầu cơ đất đai. Theo tôi nghĩ, việc sở hữu đất đai phải có sự chia sẻ với xã hội một cách tương xứng về những giá trị mà mình hưởng lợi từ hạ tầng. Sở hữu đất có vị trí đẹp là do hạ tầng xã hội mang lại chứ không phải do tự bất động sản đó tạo ra giá trị tài sản lớn.
Việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều bất động sản là quyết định đúng. Thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau đó sử dụng nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Về lâu dài, loại thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Thực tế việc đầu cơ hiện nay khiến rất nhiều nhà đất để không, quá lãng phí. Tuy vậy khi áp dụng điều này cũng cần phải cân nhắc kỹ và có lộ trình cụ thể.
Thuế là công cụ cả thế giới sử dụng để điều tiết các hiện tượng và bình ổn mọi vấn đề của thị trường, của nền kinh tế và đây là công cụ hiệu quả nhất mà thế giới đang sử dụng nhưng chúng ta vẫn chưa áp dụng có hiệu quả. Theo ông, trong bối cảnh thị trường hiện nay thì các chính sách mới cần áp dụng sao cho hợp lý?
Pháp luật không thể cấm người dân sử dụng nhiều tài sản là nhà đất nhưng pháp luật có thể can thiệp bằng cách đánh thuế cao đối với những tài sản mà một người không nên sở hữu quá nhiều. Cách làm này đã được các nước như Mỹ, Nhật Bản hay các nước châu Âu áp dụng từ lâu.
Dẫu vậy, ở Việt Nam người dân chỉ sở hữu quyền sử dụng đất nên không thể áp dụng việc đánh thuế máy móc như các nước có sở hữu tư nhân về đất đai được. Thu thuế là đúng nhưng nên áp dụng ở mức độ vừa phải, giả sử các nước đóng thuế bất động sản khoảng 1-3% thì Việt Nam nên áp dụng ở mức 0,3%.
Hiện nay do lịch sử để lại, có người sở hữu nhiều đất đai và có người lại quá ít, vì vậy cần quy định về hạn mức sở hữu, nếu quá hạn mức thì phải đóng thuế và tương ứng với mức nào. Tuy vậy cũng có một vấn đề là áp dụng hạn mức này hợp lý đối với người đầu tư, đầu cơ nhưng với người sở hữu từ rất lâu rồi thì chưa phù hợp vì họ không có thu nhập.
Theo ông, để thu thuế đúng, đủ thì đâu là phương án cần thiết để các cơ quan quản lý đưa ra được chủ trương đúng và ổn định?
Áp dụng việc thu thuế với người sở hữu nhiều nhà đất không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Bên cạnh đó, với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, chống đầu cơ đất đai.
Để thực hiện được chủ trương này cần hoàn thiện hơn về quy định pháp luật, cụ thể cần trả lời cho câu hỏi là làm sao để phân biệt giữa người sở hữu nhiều bất động sản để sử dụng vào mục đích chính đáng và người sở hữu bất động sản để đầu cơ. Bởi vì không thể đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản vì nhu cầu sử dụng chính đáng của họ. Tiếp đó phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ thống nhất để có thông tin về từng người đang sở hữu những bất động sản nào.
Vậy những tác động tới thị trường theo ông là gì? Dưới góc độ nhà đầu tư thì cần thay đổi điều gì để tiếp cận với chính sách này một cách tối ưu?
Theo tôi thì với thông tư này thị trường sẽ có phần bỡ ngỡ trong vòng ba tháng tới nhưng sau khoảng sáu tháng thì mọi việc có thể ổn định trở lại. Nguyên tắc của bất động sản hay cụ thể là đất đai thì phải mang tính hiệu quả sử dụng hơn là sở hữu. Đất đai mua được thì phải khai thác được chứ không phải là đầu cơ và để đất hoang.
Vì vậy, nhà đầu tư cần tính luôn phương án cuối cùng là hiệu quả khai thác đất đai ra sao để bù lại khoản thuế phải đóng. Còn việc mua bất động sản không khai thác thì việc đóng thuế và đóng cao là hợp lý.
Thị trường trước đây chưa mang tính bền vững, người sở hữu trên hai bất động sản cũng tương đối ít nên khi đề cập đến việc đóng thuế người đầu tư hay sở hữu đất thường phản ứng hoặc e ngại. Tuy nhiên hiện nay số lượng người sở hữu nhiều bất động sản một lúc đang gia tăng nên việc đóng thuế đang là cần thiết để đưa thị trường vào một quỹ đạo ổn định hơn.
T.P