Thị trường nhà đất ở Trung Quốc đã bắt đầu lao dốc thê thảm kể từ năm ngoái. Nợ xấu tăng lên do các doanh nghiệp không bán được hàng, các dự án dở dang khiến người dân không chịu trả trước các khoản vay cho tới khi nhận được nhà. Ngân hàng kiệt vốn vì không thể thu được tiền từ khách hàng lẫn doanh nghiệp, thiếu thanh khoản bắt đầu tạo một cơn khủng hoảng trong lĩnh vực nhà đất tại Trung Quốc. Và nguyên nhân đằng sau tất cả đều là do một cơ chế sai lầm từ trung ương cho đến địa phương.
Bất động sản là ngành đang đóng góp tới 25 – 29% GDP của Trung Quốc. Vấn đề ở chỗ, cơ cấu này đã không đổi sau hàng chục năm Trung Quốc vươn lên trở thành công xưởng toàn cầu. Đóng góp từ xuất khẩu vào GDP Trung Quốc đã giảm từ 40% xuống còn 17% sau hai thập kỷ, nhưng bất động sản thì không. Sự phát triển không cân đối của nền kinh tế Trung Quốc là điều dễ thấy đối với các nhà hoạch định chính sách của nước này, nhưng vấn đề là vì sao không ai nhận ra? Liệu rằng có lợi ích nhóm ở đây?
Suốt hàng thập kỷ qua, thị trường nhà đất đã trở thành công cụ để chính quyền địa phương tại các tỉnh Trung Quốc kiếm lợi nhuận. Luật Ngân sách năm 2015 của Bắc Kinh có một điều khoản cho phép chính quyền địa phương phát hành trái phiếu theo từng dự án bất động sản cụ thể. Có nghĩa, các cơ quan tại các tỉnh Trung Quốc có thể phát hành trái phiếu chính phủ của riêng mình. Vấn đề là các khoản nợ trái phiếu của chính quyền địa phương sau đó không được yêu cầu báo cáo lên Trung ương, càng không cần hạch toán vào nợ của chính phủ theo chuẩn quốc tế. Cách làm này đã giúp Chính phủ ở Trung Quốc tạo ra một bức tranh nợ công/GDP tuyệt đẹp, từ đó thu hút được dòng vốn ngoại đầu tư dồi dào. Thế nhưng, cái kim trong bọc cũng có ngày lòi ra, các khoản nợ của địa phương bắt đầu phình to đến không thể kiểm soát.
Nhiều năm qua, bản thân các chính quyền địa phương ở Trung Quốc đã phát hành rất nhiều trái phiếu chính phủ (TPCP) và sau đó chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) mua lại. Lợi tức phải trả từ số trái phiếu này sẽ được đảm bảo thông qua việc chính quyền địa phương bán đất cho doanh nghiệp bất động sản làm dự án. Thông qua việc triển khai các dự án đầu tư công, lấy lý do giải phóng mặt bằng xây cất dự án, chính quyền địa phương sẽ mua lại đất của dân với giá rẻ hơn so với thị trường, quỹ đất dày lên và sau đó sẽ được phân phối tới tay các doanh nghiệp. Vấn đề là từ chính quyền cho đến doanh nghiệp không ai không muốn bán giá cao, tình trạng thổi giá bắt đầu nhen nhóm diễn ra, nạn đầu cơ cũng theo đó mà xâm nhập vào lĩnh vực bất động sản tại các địa phương ở Trung Quốc.
Việc thổi giá bắt đầu đẩy giá đất lên cao, làm các doanh nghiệp bất động sản khi xây dựng dự án, công trình nhà ở tiếp tục phải bán giá cao cho người dân. Đáng nói, vốn đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản này lại chủ yếu là đi vay, dưới sự che chở của chính quyền địa phương, các NHTM đã mạnh tay cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn. Các dự án bất động sản càng mọc lên thì càng nhiều “dự án ma” xuất hiện, tức đất mua rồi để đó, công trình xây xong rồi bỏ hoang, chủ yếu dùng để phục vụ giới đầu cơ, sang đi bán lại để kiếm lời chênh lệch chứ giá cao nên chẳng có người mua thật sự.
Nạn đầu cơ bắt đầu phát sinh tệ nạn khi kinh tế Trung Quốc gặp khó vì chính sách “Zero Covid”, nhu cầu đi lại, mua sắm bị bóp nghẹt, kinh tế bắt đầu lao dốc. Chính vì vậy, người mua trước không còn người mua sau để tiêu thụ, nợ xấu cá nhân và tổ chức bắt đầu gia tăng. Với các doanh nghiệp bất động sản, các công trình đã xây xong giờ đây cũng không tiêu thụ được, vì thế họ càng không thể trả nợ cho các NHTM. Còn các công trình chưa xây nhưng đã lỡ huy động vốn thì giờ cũng đành bỏ xó, tiếp tục tạo ra một khối nợ xấu khổng lồ cho nền kinh tế. Và sau cùng là lợi tức từ TPCP mà chính quyền địa phương phát hành cũng không chi trả được do quỹ đất không thể bán ra thêm vì doanh nghiệp không còn tiền để mua. Trái phiếu của chính quyền địa phương hiện nay đã chiếm tỷ trọng lớn nhất trên TPCP Trung Quốc, con số đã lên đến 24% theo báo cáo của Bloombergs. Theo số liệu của các tổ chức nghiên cứu ngoài Trung Quốc, trái phiếu chính quyền địa phương xấp xỉ 50% GDP của Trung Quốc. Nợ xấu đã bắt đầu leo thang khắp nơi và đe dọa đến thanh khoản của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại địa phương ở các tỉnh Trung Quốc. Một hậu quả tai hại do việc đẩy giá nhà lên quá cao so với nhu cầu ở thực của người dân.
Không chỉ tình trạng lợi ích nhóm của chính quyền địa phương. Cách hạch toán nợ xấu của NHTM cũng là vấn đề nhức nhối. Theo kênh truyền thông tài chính Caixin Global, thì NHTM Trung Quốc được phép tự phân nợ loại 1, 2, 3, 4, 5 theo định giá tài sản đảm bảo là bất động sản mà họ đang giữ. Vấn đề là NHTM lại có quyền định giá cho chính số bất động sản của mình đang nắm chứ chẳng phải qua bất kỳ một bên trung gian nào khác. Điều này dẫn tới tình trạng tùy ý kê khống giá. Và khi giá tài sản mà họ định giá cao hơn khoản nợ họ cho vay thì dù khách hàng không trả được nợ và lãi sau nhiều tháng thì khoản nợ vẫn được xem là nợ tốt. Kể cả khi khách hàng mất khả năng thanh toán, thì NHTM có thể phát mãi tài sản (bất động sản) đó để bù vào, dập tắt nợ xấu. Tuy nhiên, đó chỉ là bánh vẽ, thực tế thì toàn Trung Quốc hiện đang có tới 50 thành phố ma, gần 65 triệu căn hộ ma (tức không có người ở), nhu cầu mua không có thì mức giá mà các NHTM này tự đặt ra đều là ảo.
Trong suốt nhiều năm, các NHTM địa phương ở Trung Quốc đã dùng cách này để nâng hạng tín nhiệm của chính mình trong hệ thống đánh giá các tổ chức tín dụng của chính phủ. Cũng như lợi dụng nó để đánh bóng tên tuổi, để từ đó huy động được tiền gửi trong dân để tạo thanh khoản cho ngân hàng. Cũng vì vậy, mà hằng năm tỷ lệ nợ xấu của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) báo cáo luôn rất đẹp. Nên dòng vốn chảy vào Trung Quốc cứ liên tục tăng ổn định bất chấp thương chiến giữa Mỹ – Trung. Nhưng nay khi dịch bệnh ập đến, một cú sốc đã diễn ra, bất động sản từ một ngành đầu tàu kinh tế nay trở thành gánh nặng cho quốc gia.
T.P