Các ngân hàng trong thời gian vừa qua liên tục phát đi thông tin đấu giá các khoản nợ với tài sản đảm bảo là bất động sản du lịch có giá trị lớn lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Đáng nói, các bất động sản này đã được ngân hàng phát mãi nhiều lần nhưng vẫn chưa có người mua.
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) là một trong các nhà băng có nhiều thông báo đấu giá khoản nợ và tài sản đảm bảo nhất hiện nay, trong đó bao gồm không ít các dự án du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng lớn.
Đơn cử, ngân hàng đã 4 lần thông báo đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Suối Cát tại chi nhánh tỉnh Bình Thuận. Giá trị ghi sổ của khoản nợ tại Agribank tạm tính đến ngày 21/9/2023 là hơn 279 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 189 tỷ đồng, nợ lãi là hơn 93 tỷ đồng.
Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là toàn bộ khu vui chơi giải trí Suối Cát toạ lạc tại xã Tiến Lợi, TP. Phan Thiết; 3 quyền sử dụng đất tại số 383 Trần Quý Cáp, xã Tiến Lợi, TP. Phan Thiết; giá trị tài sản hình thành trong tương lai khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 trên tổng diện tích đất là 21.132m2 (bao gồm các công trình: tàu lượn cao tốc, vũ trường, bãi đậu xe, cổng bán vé, phao đụng, xe đụng, khu vườn cây ăn quả).
Ngoài ra khoản nợ còn được đảm bảo bằng tài sản hình thành trong tương lai khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 trên tổng diện tích 6.570,5m2 (bao gồm các hạng mục: sân khấu ngoài trời có mái che và phần san lấp mặt bằng); tài sản hình thành trong tương lai khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 (bao gồm các hạng mục: quảng trường trung tâm, khách sạn), cùng với một số tài sản hình thành trong tương lai khác tại dự án này.
Giá khởi điểm được Agribank đưa ra là 198 tỷ đồng, giảm hơn 12 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 10.
Agribank cũng đã nhiều lần thông báo đấu giá khoản nợ của các công ty liên quan tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh với tài sản đảm bảo là các lô đất thuộc dự án khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Hoàng Hải Phú Quốc.
Đây là hai dự án có vị trí liền kề nhau, tổng diện tích gần 34ha, thuộc xã Dương Tơ, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Tại khu du lịch phức hợp Hoàng Hải, Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Mạnh Loan thế chấp 6 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Cũng tại dự án này, Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Mivi Việt Nam thế chấp 4 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Công ty cổ phần Hạ tầng cảnh quan Green-Art thế chấp 3 quyền sử dụng đất.
Tổng giá trị khoản nợ của 3 công ty trên tính đến ngày 4/8 là trên 210 tỷ đồng.
Tại Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc, Công ty TNHH Xuất nhập khẩu – Đầu tư kinh doanh và Dịch vụ thương mại Hà Nội thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với lô đất 2.641m2; Công ty TNHH dịch vụ xây dựng Xuân Nam thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với lô đất 1.884,4m2. Tổng giá trị khoản nợ của 2 công ty này tính đến ngày 4/8 là 109 tỷ đồng.
Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác ở TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà cũng đã được Agribank rao bán tới 5 lần. Đó là khoản nợ của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền với tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án “Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia – Khu B” tại khu đô thị Vĩnh Hoà, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà, bao gồm 690 căn hộ và sân vườn Penthouse tầng 36, tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại.
Dư nợ của Công ty Khách sạn Bến Du Thuyền tại Agribank là 1.145 tỷ đồng. Ngân hàng đã “đại hạ giá” khoản nợ gần 200 tỷ đồng trong lần đấu giá trước, tuy nhiên vẫn chưa phát mãi được.
Tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), nhà băng này cũng đã nhiều lần phát mãi khoản nợ Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp (Descon) với một trong những tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon tại phường 10, TP. Đà Lạt. Dự án được Descon đầu tư vào năm 2008 với số vốn 230 tỷ đồng. Ngoài dự án du lịch trên, tài sản đảm bảo của khoản nợ này còn bao gồm 20 lô đất và loạt hợp đồng thi công dự án.
Tính đến ngày 13/9/2023, tổng dư nợ của Descon tại VietinBank là hơn 560 tỷ đồng, bao gồm dư nợ gốc hơn 327 tỷ đồng, lãi cộng dồn và lãi quá hạn cộng dồn gần 234 tỷ đồng. Khoản nợ đã được VietinBank rao bán nhiều lần và giảm giá hàng chục tỷ đồng.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ từ trước tới nay không đơn giản với ngân hàng và ngày càng trở nên khó khăn.
TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng có nhiều lý do khiến tài sản bất động sản được rao bán nhiều lần nhưng vẫn không thu hút người mua. Theo đó, phần lớn bất động sản phát mại đều là cao ốc văn phòng, đất nông nghiệp, nhà xưởng, kho bãi… của doanh nghiệp.
Những bất động sản này có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản sẽ không cao bằng căn hộ, nhà phố. Nếu tài sản là nhà xưởng, máy móc gắn liền với bất động sản thì theo thời gian, các tài sản này sẽ xuống cấp, không còn hấp dẫn người mua. Dù tài sản đã được ngân hàng thẩm định kỹ trước khi cho vay nhưng vẫn có nguy cơ rủi ro pháp lý, các thủ tục xử lý tài sản này vẫn còn chậm so với mua trực tiếp từ chủ đầu tư…
T.P