Loạt biệt thự gần đây liên tục được các ngân hàng thông báo bán đấu giá để thu hồi nợ quá hạn. Đáng chú ý, có biệt thự đẹp được rao giá chỉ từ hơn 2 tỷ đồng.
Ngân hàng rao bán nhiều biệt thự đẹp giá hấp dẫn
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) chi nhánh Cầu Giấy vừa thông báo đấu giá loạt biệt thự đẹp tại thành phố Hạ Long, Quảng Ninh để thu hồi nợ vay với mức giá khởi điểm chỉ từ hơn 2 tỷ đồng. Các lô biệt thự này đều nằm trong khu biệt thự đồi Thủy Sản, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Cụ thể, lô biệt thự thứ nhất có địa chỉ tại ô số 37 lô BT- A4 QH, có diện tích 240m2, giá khởi điểm là hơn 2,5 tỷ đồng. Lô biệt thự thứ 2 thuộc ô số 38 lô BT- A4 QH có diện tích 272m2 được rao bán với giá khởi điểm hơn 2,8 tỷ đồng. Lô biệt thự thứ ba có địa chỉ tại ô số 33 lô BT- A4 QH, diện tích là 275m2, giá khởi điểm là gần 2,9 tỷ đồng.
3 biệt thự trên thuộc quyền sở hữu của ông Nghiêm Văn Toàn và bà Nguyễn Thị Hiền Trang.
Ngoài ra, Agribank Chi nhánh Cầu Giấy cũng đấu giá 2 lô biệt thự khác là ô số 39 và số 40, lô BT- A4 QH tại khu biệt thự đồi Thủy Sản. 2 lô biệt thự có diện tích lần lượt là hơn 300m2 và 424m2. Giá khởi điểm của 2 biệt thự này là 3,2 và 3,8 tỷ đồng. 2 tài sản đấu giá này thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn Sáng và bà Nguyễn Thị Hương.
Dự án khu biệt thự đồi Thủy Sản khởi công từ năm 2016, đến nay mới đang trong giai đoạn hoàn thiện. Dự án có tổng diện tích đất 321.800m2, tổng vốn đầu tư 500 tỷ đồng, bao gồm 108 lô biệt thự nghỉ dưỡng.
Mức giá biệt thự tại khu biệt thự đồi Thủy Sản hiện từ 16-20 triệu đồng/m2. Mức giá chào bán trên trang website chuyên mua bán bất động sản, giá căn biệt thự diện tích hơn 200m2 từ 4,5-5 tỷ đồng.
Như vậy, giá khởi điểm của những lô biệt thự mà ngân hàng thanh lý đang thấp hơn tới gần 50% so với thị trường.
Thời gian gần đây, nhiều nhà ở, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng… có giá trị từ vài tỷ đến vài trăm tỷ đồng liên tục được các ngân hàng thông báo bán đấu giá để thu hồi nợ quá hạn. Có tài sản đã qua nhiều lần rao bán, giá trị giảm đến 50% mà vẫn chưa tìm được chủ.
Ngày 3/1, Agribank chi nhánh Nam Đà Nẵng thông báo đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Lắp máy Miền Nam, trụ sở tại Khu công nghiệp Hòa Khánh, quận Liên Chiểu) do ông Lê Bá Huy (Huy “máy nổ”) làm giám đốc.
Tài sản đấu giá là 2 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cổ tại Đà Nẵng của ông Huy. Vào giữa tháng 12/2023, ngân hàng này đã rao bán lần một tài sản trên nhưng bị “ế” do không có người tham gia. Ở lần này, giá khởi điểm giữ nguyên là hơn 246 tỷ đồng.
Trước đó, hồi tháng 11/2023, cũng tại Hội An, Agribank thông báo bán đấu giá 11 căn nhà ở trung tâm phố cổ Hội An (tỉnh Quảng Nam), trong đó có những căn nhà cổ liền kề nhau thuộc vùng lõi di sản phố cổ Hội An.
Trong số đó, có tài sản diện tích lên tới hơn 340m2. Giá đấu khởi điểm các tài sản này thấp nhất là 8,5 tỷ đồng và cao nhất lên tới 71,179 tỷ đồng. Tổng giá trị của 11 tài sản đảm bảo nói trên (tính theo giá khởi điểm) lên tới hơn 252 tỷ đồng. Giá khởi điểm của các tài sản này không thay đổi so với mức giá khởi điểm được công bố trong thông báo đấu giá lần gần nhất, cuối tháng 10/2023.
Còn tại Hà Nội, những ngày cuối tháng 12/2023, Vietcombank Chi nhánh Ba Đình thông báo phát mại tài sản đảm bảo của CTCP Sản xuất và Thương mại hoá chất An Phú (Công ty An Phú). Đó là ngôi biệt thự diện tích 300m2 tại địa chỉ BT2-7 Khu Đô thị mới Nghĩa Đô, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
Đáng chú ý, cách đây hơn 2 năm (tháng 10/2021), Vietcombank từng thông báo bán đấu giá chính tài sản này với mức giá khởi điểm chỉ 35,55 tỷ đồng. Nhưng không rõ vì lý do gì ngân hàng vẫn không thể thanh lý được căn biệt thự dù giá khởi điểm khi đó chỉ tương đương gần một nửa so với mức giá hiện tại.
Một ngân hàng nhóm Big 4 cũng vừa thông báo bán đấu giá lần 3 căn nhà tại phố Hàng Chiếu (phường Đồng Xuân, Hoàn Kiếm, Hà Nội). Ngôi nhà nằm trên khu đất 160m2 với diện tích sàn hơn 287m2. Ở lần đấu giá này, phía ngân hàng rao bán căn nhà trên với giá 54 tỷ đồng.
Vào lần đầu được chào đấu giá hồi tháng 8/2022, căn nhà này được định giá khởi điểm từ 107 tỷ đồng. Như vậy, sau hơn 1 năm, căn nhà này được đại hạ giá tới 53 tỷ đồng.
E ngại bất động sản phát mại
Rủi ro nợ xấu gia tăng buộc các ngân hàng thương mại phải liên tục rao bán tài sản bảo đảm là bất động sản với mức chiết khấu hấp dẫn. Tuy nhiên, dù rao bán nhiều lần, giảm giá sâu nhưng nhiều bất động sản phát mại vẫn ế ẩm.
Theo giới chuyên gia, kinh tế khó khăn, sức mua giảm và giá trị tài sản cũng giảm cộng với tâm lý e ngại của người mua là những nguyên nhân khiến việc phát mại vốn đã khó càng khó.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Do đó, bất động sản thường được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn không trả được nợ.
Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ. Thông thường, các tài sản sau nhiều lần rao bán bất thành, giá trị giảm từ 30-50%, thậm chí có tài sản giảm giá đến 70%.
Tuy được giảm giá sâu nhưng tài sản phát mại vẫn ế, một phần là do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng phần lớn các bất động sản phát mại đều có giá trị rất lớn từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng nên tính thanh khoản sẽ không cao.
Chưa kể nếu tài sản là máy móc, thiết bị, nhà xưởng… gắn liền với bất động sản thì qua thời gian sẽ còn bị xuống cấp, khó hấp dẫn người mua.
Thêm vào đó, những nguy cơ rủi ro pháp lý cùng các thủ tục xử lý tài sản phức tạp cũng gây tâm lý e ngại cho người mua.
Để tránh những rủi ro tiềm ẩn khi mua bất động sản phát mại, các chuyên gia cho rằng người mua cần lưu ý định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay.
Cùng với đó, người mua cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba.
Ngoài ra, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”.
T.P