Động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước liên tục gần đây đã khiến dòng vốn này đang có dấu hiệu chựng lại khi một số nhà băng đã thông báo hạn chế.
Hạn chế giải ngân
Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có công văn yêu cầu các NH triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp (DN)… Ngay sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS khiến các DN chới với.
Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, tạm thời cho “ngồi yên”, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT
Trên thực tế, dòng vốn tín dụng từ hệ thống NH chảy vào BĐS đã bị kiểm soát chặt trong vòng 2 – 3 năm vừa qua. Điều này thể hiện qua số liệu cho vay giảm dần. Theo NHNN, tín dụng BĐS từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và duy trì đi ngang mức này vào cuối năm 2021.
Lãnh đạo một công ty BĐS tại TP.HCM cho biết, trong 2 – 3 năm vừa qua, nếu DN các lĩnh vực khác được vay lãi suất từ 7 – 9%/năm thì BĐS phải trả lãi từ 11 – 13%/năm. Đó là chưa kể điều kiện để được vay vốn luôn chặt chẽ hơn rất nhiều so với phương án kinh doanh bình thường. Với việc liên tục yêu cầu hạn chế từ NHNN thì một số nhà băng cũng tiếp tục giảm hạn mức cho vay. Chẳng hạn một số dự án trước đây được cho vay khoảng 70% thì nay chỉ được duyệt khoảng 50% nhưng hồ sơ vẫn đang nằm chờ xem xét và chưa biết khi nào được thông qua.
Song song đó, hoạt động phát hành trái phiếu của DN cũng đang bị siết lại khiến nhiều DN gặp khó trong việc huy động vốn. Không được vay mới thì dự án không có, không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Tín dụng bị cắt đột ngột, nhiều dự án dở dang cũng không thể hoàn thành và bản thân DN lại không có nguồn thu, NH lại đối diện với nguy cơ nợ xấu…
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành, thừa nhận qua làm việc với một số NH gần đây thì thông tin đều cho biết hoạt động cho vay, giải ngân đối với lĩnh vực BĐS đều chậm lại và có phần hạn chế. Một số nhà băng nói thẳng sẽ thận trọng xem xét đối với các dự án. Các NH cũng ngỏ ý sẽ siết chặt hơn việc cho vay đối với cá nhân để mua BĐS. “Việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giết chết cả ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực chung cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế nói chung”, ông Lê Hữu Nghĩa nói thêm.
Nhiều ngành “đứng bánh”
Vừa là đầu vào và cũng vừa là đầu ra của sản xuất, BĐS từ lâu được xem là đầu tàu của cả nền kinh tế, tác động lan tỏa đến 35 – 40 ngành, lĩnh vực khác như: công nghiệp, xây dựng, xi măng, sắt thép… Theo nhiều chuyên gia và DN, bị cắt đứt “mạch máu” tín dụng, thị trường BĐS sẽ bị đình trệ, kéo theo sự đình trệ của cả nền kinh tế.
Đại diện Công ty TNHH Cửa Sổ Việt Châu Á (Aseanwindow) cho biết sau 2 năm khốn đốn vì dịch Covid-19, thị trường BĐS “nóng” lên rõ rệt trong 3 tháng đầu năm khiến các DN vô cùng phấn khởi. Công ty Aseanwindow liên tục ký các hợp đồng cung ứng cửa sổ cho nhiều nhà thầu, đối tác. Đời sống của người lao động nhờ vậy cũng nhanh chóng được cải thiện. Tuy nhiên, từ đầu tháng 4 đến nay, thị trường chững hẳn. Trước đây, mỗi tháng Aseanwindow có thể ký được 50 – 60 giao dịch nhưng hiện nay giảm chỉ còn dưới 40%. Kết quả kinh doanh trong tháng 4 vừa qua đã bị giảm khoảng 60 – 70% so với 3 tháng đầu năm. Đặc biệt từ giữa tháng 4 trở lại đây, nhiều mặt hàng vật liệu xây dựng chỉ còn tiêu thụ khoảng 15 – 25%. Nguyên nhân là do dòng tiền khan hiếm trầm trọng, các nhà thầu buộc phải tạm ngưng công trình. Các nhà thầu khi làm công trình phải nhờ vào đối ứng thanh toán từ NH cho các chủ đầu tư để trả chi phí nhân công, xi măng, sắt thép… nên khi dòng vốn này bị siết đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân các hạng mục thi công. Với Aseanwindow khi cung cấp cửa cho công trình sẽ thu tiền theo tiến độ, giao hàng được khoảng 30 – 40% thì phải thu được khoản thanh toán tương ứng. Trước đây, với việc lãi vay thấp, NH hỗ trợ cho các khoản vay thì việc giải ngân diễn ra nhanh chóng, chỉ trong khoảng 1 tuần. Giờ NH siết lại, khoản tiền về chậm, có khi phải tới 30 ngày và các đơn vị thi công thứ cấp vẫn chưa được thanh toán.
“Một số NH thông báo không tái cấp tín dụng vì hết hạn mức cho vay khiến nhà thầu không có tiền, buộc phải ngưng thi công dự án. Các công ty, đối tác đều phải xin gia hạn công nợ. Trong khi đó, các DN phụ trợ như chúng tôi chờ thanh toán cũng rất cực vì còn phải lo xoay vòng vốn chi trả lương cho nhân công, trả tiền mặt bằng, chi phí nguyên vật liệu… Hoạt động công ty rất chậm, hầu như không có nguồn tiền về để thanh toán”, đại diện Aseanwindow than thở.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận các chính sách ngăn luồng tín dụng đối với dự án đầu tư BĐS khi thị trường có dấu hiệu sốt đất, thổi giá là động thái cần thiết. Tuy nhiên, chính sách không nên thực thi theo kiểu cào bằng, võ đoán mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường. Cụ thể, tình trạng thiếu nguồn cung đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu DN bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai. Tình trạng thiếu nguồn cung sẽ càng trầm trọng hơn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào BĐS đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch.
“Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án. Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, tạm thời cho “ngồi yên”, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp. Song song, vận động các chủ đầu tư dù hình thành cung nhưng cũng đừng vì lợi ích riêng mà hét giá quá cao, dẫn đến tình trạng có cung nhưng không giao dịch được, thanh khoản khó”, GS Đặng Hùng Võ kiến nghị.
T.P